מי מפחד מהערכת שווי של מכון התערובת 'תדמיר' ?

מכון התערובת 'תדמיר' הפך במשך השנים לתרנגולת המטילה ביצי זהב. בעשור החולף תיגמל המכון את המושבים ב-95 מליון שקל (!). למרות זאת, אישרו נציגי המושבים את המהלך למכירתו. בינתיים התפוצצה פרשת מטה יהודה ובמרכזה חשד לשוחד בתדמיר. קבוצה בראשותו של יוסי משה דורשת להדיח את הוועד הממונה בטענה כי אינו מקדם את מכירת המפעל. יו"ר הוועד הממונה: אנחנו בעיצומה של הערכה ריאלית לשווי הנכס

אפשרות לרווחים חד פעמיים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים או פוטנציאל להכנסה עתידית וקבועה של מיליוני שקלים בשנה, זו הדילמה העומדת בפני 38 מושבים במטה יהודה שהם חברי האגודה השיתופית תדמיר. התרנגולת שמטילה ביצי זהב למושבים נמצאת במכון התערובת תדמיר, מפעל שהחל את דרכו לפני כ-40 שנה בתחום המזון לעופות ופועל באזור התעשייה הר טוב.

משנת 2005 פועלים גורמים בקרב חברי אגודת תדמיר למכירה מזורזת של המפעל, תוך שהם, לכאורה, דוחקים הצידה חישובים עסקיים מקובלים והליך התמחרות גלוי, היכולים להקפיץ את שוויו של המפעל במליונים רבים. מהלך המכירה נכנס להליך מואץ בשנתיים האחרונות עד שהוקפא עם התפוצצותה של פרשת "מטה יהודה".

לפני כמה חודשים, שלחה קבוצה מחברי האגודה בראשותו של יוסי משה, מכתב לרשם האגודות השיתופיות, בדרישה למנות לאגודה ועד מנהל חדש, וזאת משום שלטעמם של החותמים על המכתב, הוועד הנוכחי אינו מקדם במהירות משביעת רצון את מכירת המפעל. מנגד, לפני כחודשיים התכנסו רוב חברי האגודה והסכימו לעכב את מכירת המפעל עד לקבלת נתונים עדכניים על שוויו.

מפשיטת רגל לרווחיות

מכון התערובת תדמיר, ששייך לאגודה השיתופית בה חברים רוב המושבים במטה יהודה, נחלץ ב-2002 ממצב של פירוק ומונה לו ועד ממונה. במהלך 2004 המליץ הוועד הממונה על מכירה או השכרה של המכון. בספטמבר 2005 החליטה האסיפה הכללית להשכיר את המפעל לקבוצת תדמיר בראשותו של המנכ"ל, רון ארצי.

תקופת השכירות הועמדה על 15 שנים המסתיימות בשנת 2020. דמי השכירות נקבעו על סכום של 3.65 מליון שקל בשנה צמוד למדד ובתוספת של 2.5% מדי חמש שנים. כתוצאה מכך צמחו דמי השכירות והתשלום האחרון עבור שנת 2016 עמד על 4.375 מליון שקל.

מכון תדמיר התפתח מאוד במשך השנים שחלפו ובדו"ח האחרון לשנת 2015 הוא דיווח על מכירות של 240 אלף טון בהיקף כספי של כ-467 מליון שקל. לפי חישוב מקובל של רווחיות, העומדת על 4% מהמחזור, הרוויח המפעל בשנת 2015 כ-19 מליון שקל נטו. בחישוב גס, לאחר תשלום דמי השכירות לאגודה השיתופית נותרה "קבוצת תדמיר" בראשותו של ארצי עם רווח נטו (לאחר תשלום משכורות והוצאות שוטפות) של כ-15 מליון שקל. לא רע.

זכויות בנייה במגרש

מכון התערובת תדמיר אינו רק מפעל לייצור מזון לבע”ח. המגרש עליו עומד המכון משתרע על שטח של 52 דונם. מתקני מכון התערובת פועלים רק על 30 דונם, ואילו משבצת גדולה למדי של 20 דונם מאושרת לבנייה לתעשייה וממתינה לתכנית פיתוח מתאימה. מדובר בשטח גדול במיוחד שניתן למצוא לו שפע של שימושים מניבים.

מאז ההחלטה להשכיר את פעילות המפעל השתפר מאוד מצבה הפיננסי של אגודת תדמיר. כחלק מהעמקת האחיזה במשבצת הקרקע, שילמה האגודה השיתופית כ-80% מהיוון המגרש. המשמעות היא שכיום יכולה האגודה להוציא לפועל תכניות פיתוח ללא צורך לשלם עבור זכויות הבנייה בו וללא עול של תשלום שנתי לרמ"י.

לאורך השנים לא הסתיר ארצי את רצונו לרכוש את המפעל ואת המגרש היקר עליו הוא משתרע וניהל מגעים עם גורמים באגודה השיתופית במטרה לקדם את הנושא.

נכס מניב או עול מעיק

כאמור, נושא מכירת תדמיר עומד על הפרק מזה שנים לא מעטות. התומכים בהליך המכירה מציגים שורה של נימוקים ובהם: פקפוק ביכולת של אגודה שיתופית להתנהל כגוף כלכלי בריא ומפותח, קשיים בגביית חובות העבר, עלייה נקודתית בערכו של המפעל, אי-וודאות לגבי מדיניות רשות מקרקעי ישראל כלפי זכויות תדמיר במגרש והחשש שקבוצת 'תדמיר' בראשותו של רון ארצי תבחר שלא לחדש את הסכם השכירות ושהאגודה השיתופית תתקשה למצוא שוכר אחר למפעל.

בהקשר לכך, ותיקי אגודת תדמיר זוכרים עד היום את קריאותיו של נציג בית נקופה, שמוליק שמש ז"ל, שהזהיר ב-2005 את חברי האסיפה הכללית מכך שאם לא יימכר המפעל בסוף הם יישארו עם "ברזלים חלודים".

מנגד קיימות עובדות הסותרות את הפסימיות של חסידי המכירה: מאז שנת 2005 עלה ערך המגרש במאות אחוזים, אזור התעשייה הר טוב הפך למתחם תעשייתי אטרקטיבי ונוצרה הזדמנות פז להקמת נכס מניב נוסף ביתרת השטח הפנוי במגרש. כמו כן, נבואות הזעם על קריסה אפשרית של ענף הלול התבררו כמופרכות, מכון התערובת ממשיך להגדיל בעקביות את היקף מכירותיו ומפתח קווי ייצור חדשים למזון עבור חיות משק לסוגיהן.

עובדה מוצקה נוספת היא שמהלך ההשכרה הניב פירות נאים. בעשר השנים האחרונות שילמה תדמיר שכר דירה בהיקף של כ-40 מליון שקל. בוועד הממונה של אגודת תדמיר אומרים שהיקף ההכנסות הכולל שהזרים תדמיר לקופות חברי האגודה מ-2006 ועד 2016 עומד על כ-95 מליון שקל (!). לא מוותרים בקלות דעת על נכס כזה, טוענים מתנגדי המכירה.

למכור, למכור, למכור

לפני שנתיים, במאי 2015, קיימה האסיפה הכללית של תדמיר ישיבה בעלת חשיבות רבה. האסיפה דנה ואישרה שורה של החלטות בעלות משמעות מכרעת לעתידו של מכון התערובת תדמיר.

היו"ר באותה אסיפה היה נציג מושב זכריה באגודת תדמיר, יוסי משה, שהוא אחד החקלאים הגדולים במטה יהודה המחזיק בעשרות לולים ברחבי מטה יהודה ובהם גם לול של 60 אלף מטילות מן המשוכללים בארץ. מזכיר האסיפה, היה בני דוד ממושב נחם, הידוע כמקורב ליוסי משה.

אחת ההחלטות באותה ישיבה הייתה לרכוש את חלקו של ארגון הקניות מבואות ירושלים באגודה, שעמד על קרוב ל-30% מהמניות תמורת 3.5 מליון שקל. הרכישה מאפשרת למושבים ליהנות מחלק גדול יותר בשכר הדירה שמשלם המפעל.

החלטה חשובה נוספת הייתה להסמיך את הוועד המנהל, בראשותו של בני בק, “לנהל משא ומתן למכירת חלק ממגרש האגודה ומפעל תדמיר". במסגרת ההחלטה התבקש הוועד המנהל לאפשר לחברים "לעיין בתוצאות המשא ומתן בטרם תתקיים האסיפה הכללית שתדון בהצעות הוועד הממונה".

משמעות ההחלטה בפועל, הייתה כי הוועד המנהל רשאי למכור את תדמיר וכי כל מה שנותר לו הוא להביא את חוזה המכירה לאישור האסיפה הכללית. ההצעה אושרה על ידי 34 נציגי המושבים ורק שניים התנגדו.

על הרקע לאישור ההחלטה למכור אומר היום יוסי משה: “זאת היתה הצעה שלי. להטיל על הוועד לבדוק כדאיות כלכלית. לשוב לאסיפה הכללית עם הצעות נוספות. ולא רק הצעה אחת של רון ארצי. לפרסם מכרז וכו' “. אם כן, בהנהגתו ובעידודו של יוסי משה ושל מקורביו, יצאה אגודת תדמיר במאי 2015 למהלך של מכירת מפעל 'תדמיר'.

חשדות לפרשיית שוחד

בדצמבר 2015 התפוצצה "פרשת "מטה יהודה". במסגרת הפרשה נעצרו מספר דמויות בולטות במטה יהודה ובהם ראש המועצה, משה דדון, ושניים מחברי הנהלת תדמיר: נציג מושב בית מאיר, מקסים כהן, ונציג מושב לוזית, אבי דדון, שהוא אחיו של ראש המועצה. כמו כן, נעצר לחקירה מנכ"ל קבוצת תדמיר, רון ארצי. המהלכים סביב מכירת המפעל הפכו להיות אחד הנושאים המרכזיים של החקירה המשטרתית.

במכתב השימוע ששלחה הפרקליטות לפני כשנה למשה ולאבי דדון, נכתב שהשניים חשודים בקשירת קשר למכירת מפעל תדמיר, תוך ניצול תפקידם ומעמדם, במסגרתו הרוכש ישלם להם ולאדם נוסף שוחד בסכום של 2-3 מיליון שקל.
השניים חשודים לכאורה כי ביצעו פעולות שונות על מנת לקדם את המכירה, זאת תוך הסתרת העובדה כי הם עתידים לקבל כספי שוחד. במשך הזמן הזה, קיבלו, על פי החשד, עם אדם נוסף, 450 אלף שקל במצטבר.
עוד צוין במכתב השימוע, כי במהלך התקופה עבר משה דדון עבירות של הלבנת הון על מנת לטשטש את מקור כספי השוחד והשניים לא דיווחו לרשויות המס על הכספים.

לפני כשבועיים חשף 'בקיצור' כי יוסי משה מציג את עצמו כעד תביעה מרכזי בפרשת 'תדמיר', ומעיד על עצמו כי נחקר ארוכות “שלא באזהרה” ביחידה להב 433 בפרשה.

מהלך המכירה נבלם

המהומה שהתלוותה להתפוצצות הפרשה הביאה לבלימת מהלך המכירה. בתחילת 2016 הנחתה יחידת להב 433 את הנהלת האגודה לעצור את מהלך המכירה של המפעל.

בפברואר 2017 יזם משה מכתב לרשם האגודות, עליו חתומים 22 מנציגי המושבים, ובו תלונה על כך שהמשא ומתן למכירת מפעל תדמיר והמגרש הצמוד אינו מתנהל כיאות. במכתב נטען כי רשות מקרקעי ישראל צפויה לדרוש להשיב לה את יתרת המגרש עליו יושב מפעל תדמיר מכיוון שלא מומשה הזכות לבנות עליו.

הכותבים במכתב טוענים כי נפגשו עם יו"ר הוועד הממונה, בני בק, ולטענתם "הובן מדבריו מעל לכל ספק, שאין בכוונתו לקדם את ההליך". כמו כן נטען, כי טענותיו של בק על כך שקיבל הנחיה מהמשטרה שלא לקדם את הליך המכירה, “הובררו כלא נכונות". לסיכום מבקשים כותבי המכתב למנות הנהלה חדשה, אשר תזרז את הליך המכירה.

בק דוחה את הטענות כלפי התנהלות הוועד המנהל: “בתנאים שנוצרו בוועד הממונה, ששניים מחבריו נעצרו, אי אפשר היה להמשיך. נוצרו מתחים גדולים בין חברי האגודה. בספטמבר 2016 זו הייתה הפעם הראשונה שקיבלתי איתות שאפשר להתקדם בעיסקה. פניתי ללהב 433 כדי לקבל הבהרות ונאמר לי שאי אפשר להתקדם. בפברואר 2017 פניתי שוב לקבל הנחיה מלהב 433 ובתחילת חודש מרץ 2017 היועצת המשפטית של 433 נתנה אפשרות להמשיך במהלך המכירה".

הערכת שווי מעמיקה

בתגובה למכתב שיזם יוסי משה לרשם האגודות התכנסו ב-29.3 רוב חברי האגודה השיתופית למפגש ובו קיבלו סקירה מפורטת ממנכ"ל האגודה השיתופית, משה חדד, ומיו"ר הוועד הממונה, בני בק.

מן המצגת עולה כי האגודה השלימה שורה ארוכה של מהלכים חשובים ובהם: השלמת ההתחשבנות מול קבוצת תדמיר, גביית חובות עבר בהיקף של 12 מליון שקל, קידום מהלכי גבייה מול יתרת החייבים, הוצאת ארגון הקניות מחברותו באגודה, הסרת כל השיעבודים והערבויות, הסדרת חובות מול המועצה האזורית מטה יהודה, היוון של משבצת הקרקע ב-80% ועוד.

בק דוחה את הטענות על כך שהוועד המנהל מעכב את הליך המכירה. “מאז החלטת האסיפה נכנסנו להליך מואץ לקידום המכירה. הקמנו צוות מלווה לעיסקה הכולל עו"ד, אדריכל ומשרד רואה חשבון, ערכנו מדידה חדשה לשטח ופנינו למועצה כדי קבל את שומת המקרקעין לגובה היטל ההשבחה, בדקנו את נושא חריגות הבנייה במשבצת וערכנו מפגשים עם עורכי הדין של קבוצת תדמיר, שלא הניבו הסכמות על המחיר".

בק טוען כי אין לקדם הליך מכירה של הנכסים ללא הערכת שווי מעודכנת ומקצועית. “ביקשנו הצעות של חברות מקצועיות להערכת שווי הנכס ולבסוף בחרנו בחברה מהשורה הראשונה בתחום. החברה עוסקת בימים אלה באיסוף הנתונים. במקביל שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי לקרקע".

לטענת בק, קבוצת תדמיר מסרבת לשתף פעולה בגילוי היקף הרווחים שלה, ולכן הערכת השווי תתבצע באופן חד צדדי. “תוך כחודשיים תתקבל הערכת השווי ואז הוועד המנהל והאסיפה הכללית יצטרכו לבחון את כל הפרויקט מחדש ואת ההיתכנות מול קבוצת תדמיר והכדאיות של העיסקה”.

כאמור, במפגש נכחו רוב נציגי המושבים, ובהם 20 מהחותמים על המכתב לרשם האגודות, ולאחר המצגת של בק התברר כי יש רוב מכריע המתנגד כעת למכירת המגרש ומפעל תדמיר.

שליטה במוקד כוח

יוסי משה, טען השבוע כי הוא עצמו מתנגד להליך המכירה אך יש להחליף את הוועד המנהל של תדמיר. “לדעתי ההנהלה הזאת שמורכבת משני חברים אשר ששמם נקשר לניסיון הכושל של ראש המועצה למכור את המפעל צריכה להתחלף. אני יזמתי באופן אישי מכתב פנייה לרשם האגודות בבקשה להחליף את ההנהלה הזאת. 22 ראשי ועדי אגודות חתמו על הבקשה שהוגשה לרשם. אני התנגדתי וסיכלתי את מכירת תדמיר כאשר ההצעה הועלתה ואני שימשתי יו ״ר האסיפה. גם היום אני מתנגד למכירה”.

לטענת משה, הוועד המנהל מעמיד את זכויות האגודה בקרקע בסכנה. "ר"מי מפקיעה קרקע גם אם היא הווונה אך לא פותחה. ישנן תוכניות פיתוח שהוצגו לאסיפה הכללית לפני שנתיים בדיוק על ידי האדריכל המלווה. אולם. כאמור. העסק תקוע מאז. יש הרבה לעשות על מנת לקדם את האינטרס של המושבים במפעל. על כן הנהלה אנמית זאת צריכה להתחלף”.

בני בק טוען כי העמדה שמציג יוסי משה מונעת ממניעים פוליטיים הקשורים למועמדותו לראשות המועצה האזורית מטה יהודה. “בעמדה של יוסי משה אין כלום מעבר לניגוח פוליטי ונסיון להשתלט על מוקדי כוח כלכליים באזור. אני לא חושש ממהלך של המינהל. מי שמפזר את השמועות האלה עוסק בהפחדה מאינטרסים אישיים. לא שמעתי ולא ראיתי הפקעה של קרקע מהוונת שלא ניתן היה לפתח אותה ואין שום התראה מהמינהל על כוונה כזו. אנשים ממציאים המצאות לא מבוססות. אני לא רואה שום סכנה".

"כאשר נכנסתי כחבר באסיפה הכללית תדמיר לפני 15 שנים, המפעל הפיק רווח של מליון שקל בשנה. בשלב שבו השכרנו אותו הוא הפיק רווח של 12 מליון שקל בשנה. כעת, הגענו למצב שאנו מחלקים מדי שנה דיבידנד של 100 אלף שקל לכל מושב החבר בתדמיר, סך הכל 3.9 מליון שקל בשנה. מ-2006 חילקנו דיבידנדים בהיקף של כ-95 מליון שקל וכל מושב החבר באגודה קיבל סכום בשווי של כ-2.4 מליון שקל. זה הדיבידנד הגבוה ביותר שאגודה שיתופית במטה יהודה חילקה לחבריה”, אמר בק השבוע ל'בקיצור'.

- איך אתה רואה את ההתנהלות בנושא תדמיר בחודשים הקרובים ?

"צריך למצות את הליך המכירה מול קבוצת תדמיר. בכל הדיונים שהיו עד היום לא הסכמתי לקבוע מחיר סופי. רק אחרי שאדע את היקף המיסוי שיוטל על החברים, ורק אחרי שאקבל תמונה מקיפה הכוללת מיסוי, הערכת שווי, דמי השבחה וכל שאר הנתונים אנו נעריך את שווי העיסקה. יש לנו מחוייבות לרון ארצי אך עד היום התרשמתי מכך שהמחיר שרון ארצי מוכן לשלם הוא נמוך מאוד. רק אחרי הערכה יסודית אכנס את האסיפה הכללית, אציג את התמונה ואבקש הנחיות לעיסקת מכירה או לדרך התנהלות אחרת. בכל מקרה, לא אתן לקבוצה של חברים למכור נכס מניב ברמה כזו ללא בדיקה יסודית ומעמיקה".

יובל רובין