דלג לתוכן העמוד
יום שלישי, 07 באפריל 2020
אשר שימוש בשירותי מיקום להצגת מזג האוויר

היתרונות הגדולים של פיצול נחלה במטה יהודה

בהתאם לתכנית המתאר של מטה יהודה, ניתן לפצל מגרש מנחלה להקמת יחידה שלישית ובישובים מסויימים ניתן אף לבנות בנחלה יחידה רביעית וחמישית

נחלות במושב במטה יהדה (אילוסטרציה. צילום: בקיצור)

פיצול מגרש מנחלה חקלאית הוא הטבה משמעותית שניתנת לבעלי הנחלות. במועצה האזורית מטה יהודה קיימת תכנית מתאר מאושרת המקלה על המבקשים לממש את ההטבה הזו ומאפשרת לבצע זאת בהליך מזורז.

ביום ה- 27.12.18 אושרה למתן תוקף תכנית מתאר מס' 151-0387068 המיועדת ליישובי המועצה האזורית מטה יהודה ומאפשרת, בין היתר, תוספת יחידת דיור שלישית במבנה נפרד בהיקף של 140 מ"ר + 20 מ"ר שטחי שירות (ללא חובת רצף בן דורי), תוספת דיורית בשטח של כ-50 מ"ר ותוספת שימושים לפעילות לא חקלאית בשטח של כ-350 מ"ר .

בהתאם לתכנית המתאר זו, בישובים מסוימים במטה יהודה ניתן אף לבנות יחידה רביעית וחמישית בנחלה והכל בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים ובכפוף לקבוע בלוח 2 בתמ"א 35, שם נקבעו מס' יחידות המרביות המותרות בכל יישוב ויישוב.

ככל ובעל הנחלה יבקש לפצל את המגרש עליו בנויה היחידה השלישית מהנחלה, עליו להגיש בקשה לשינוי תב"ע יישובית או נקודתית, או לחלופין אישור תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), ובה מפורטת הבקשה לפיצול המגרש.

יש לציין, כי ניתן לפצל יותר ממגרש אחד מהנחלה, וזאת בכפוף למגבלות התכנוניות הקבועות בלוח 2 של תמ"א 35 ולתשלומי האגרות הנדרשות.

פיצול מגרש אחד או יותר מנחלה מתבצע בשני שלבים, כאשר בשלב הראשון יש צורך לבצע את ההליך התכנוני מול רשויות התכנון ובשלב השני את ההליך הקנייני מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

ההליך התכנוני

 

במסגרת ההליך התכנוני, יש צורך להגיש את המסמכים הרלוונטיים לרמ"י וכן מפת מדידה של הנחלה במסגרתה תסומן חלקת המגורים (חלקה א') של הנחלה בשטח של עד 2.5 דונם.

בשלב זה, יתאפשר לבעל הנחלה להגיש בקשה לרכוש את זכויות הבניה, המוקנות לו בחלקת המגורים בנחלה, אף מעבר ל-2.5 דונם. אם ובמפת המדידה שתוגש לרמ"י יסומנו רק 2.5 דונם, יתרת השטח בחלקת המגורים תחושב כחצר של חלקת המגורים ולא יהיה ניתן לבנות עליה.

לאחר הגשת המסמכים, רמ"י ישלחו פקח לנחלה על מנת לוודא שאין חריגות בנייה/שימושים חורגים. במידה ויש כאלה, יש צורך להסדיר זאת כולל תשלום דמי שימוש ראויים בהתאם להערכת השמאי של רמ"י.

לאחר קבלת אישור כי אין חריגות בנייה ואין שימושים חורגים, יישלח שמאי מטעם רמ"י על מנת לאמוד את גובה התשלום בגין רכישת זכויות הבנייה הנוספות.

 

ההליך הקנייני

 

פיצול הנחלה כרוך בהצטרפות להחלטת רמ"י (החלטה 1591). במסגרת החלטה זו, ניתן לרכוש את כל זכויות הבנייה בנחלה בתשלום של 33% משווי זכויות הבנייה. לאחר השלמת הרכישה של זכויות הבנייה ייחתם מול רמ"י הסכם חכירה ל-49 שנה + 49 שנה על כל חלקת המגורים, הכוללת את המגרש שניתן לפצל.

על מנת להיכנס למסגרת החלטה 1591, כבר בתחילת התהליך, חייבים בעלי הנחלה לשלם לרמ"י סכום השווה ל- 3.75% + מע"מ מערך חלקת המגורים. בהמשך, הם יחוייבו להשלים את דמי הרכישה לסכום השווה ל-33% משווי זכויות הבנייה אותן הוא מבקש לרכוש.

לחילופין, ניתן לרכוש רק את זכויות הבנייה המבוקשות במגרש המפוצל בשיעור של 33% משוויו. גם במקרה זה, התנאי לרכישה היינו תשלום "דמי כניסה" בשיעור של 3.75% משווי חלקת המגורים כולה ותשלום נוסף של 29.25% משווי זכויות הבנייה במגרש המפוצל, עבור יחידת מגורים בת 160 מ"ר.

ככל ובעלי הנחלה ירצו יותר זכויות בנייה במגרש המפוצל לבדו (יותר מ-160 מ”ר), הם יידרשו לשלם 33% משווי של כל הפוטנציאל התכנוני המוקצה למגרש המפוצל.

 

הזדמנות לבעלי הנחלות

 

נוכח העלייה המגמתית בשווי זכויות הבנייה וצמצום האפשרויות להקמת בית צמוד קרקע על מגרש של חצי דונם, במידה וקיימת לבעלי הנחלה אפשרות פיננסית, מומלץ לרכוש את כל זכויות הבנייה בנחלה בתשלום של 33%.

רכישה של כל זכויות הבנייה בנחלה מאפשרת מיצוי של האפשרויות, לרבות הקמת יחידה רביעית וחמישית ביישובים שבהם זה מתאפשר מבחינה תכנונית, וכולל פיצול עתידי של המגרש ללא כל תשלום נוסף לרמ"י.

חשוב לזכור, כי רכישת זכויות הבנייה היום בנחלה תקנה אפשרות בעתיד למימושן במחיר ששולם עבורן, ובכך מבטיח בעל הנחלה את עצמו ממצב שבו המחיר של זכויות הבנייה יעלה. במידה ובעל הנחלה יעדיף שלא לרכוש את כל הזכויות, התשלום העתידי יחושב בהתאם לשמאות שתיקבע ביום הרכישה.

בנוסף לתשלומים לרמ"י יש להביא בחשבון את התשלומים הבאים: מס רכישה למיסוי מקרקעין, היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותשלומים נלווים אחרים לבעלי המקצוע השונים (מודד, אדריכל, עו"ד).

חשוב לציין, כי פיצול המגרש אינו מחייב למכור אותו או להעביר אותו לצד שלישי. בעלי הנחלה יוכלו להמשיך להיות הבעלים של המגרש המפוצל וביום מן הימים לקבל החלטה בדבר גורלו בדרך של מכירה או העברה ללא תמורה או הורשה (לכל אחת מן הדרכים הנ"ל יש היבט של תשלום או חיסכון במס).

 

(האמור לעיל, נאמר בתמציתיות ובכלליות ואין לייחס לו משום ייעוץ משפטי, והבוחר לעשות זאת, עושה זאת על אחריותו בלבד. לכל מקרה ספציפי, יש לקבל ייעוץ משפטי מתאים)


אבירם בווני, עו"ד ונוטריון

הכותב היינו עו"ד ונוטריון המתמחה בדיני מושבים, אגודות שיתופיות, משקים חקלאיים, בנים ממשיכים, צוואות, ירושות, משפחה, מקרקעין ותחום האזרחי המסחרי.

ליצירת קשר: רח' הרצל 5 בית שמש טל: 077-2110185 פקס: 077-2110186 נייד: 050-3752033 דוא"ל: abavani.law@gmail.com


 

אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?