דלג לתוכן העמוד
יום שישי, 22 בנובמבר 2019
אשר שימוש בשירותי מיקום להצגת מזג האוויר

"מי שלא יתפשר – לא ימכור"

“אנשים התעייפו מהבתים הגדולים". שכונת הר כתרון, צור הדסה

שתי עסקאות שנסגרו בחודשיים האחרונים בצור הדסה מהוות סימן דרך בולט לבעלי הנכסים ביישוב על הפער שבין הצפיות שלהם לקבל מחיר מסוים לבין הנכונות של השוק לשלם. בשני המקרים עמדו הנכסים למכירה במשך זמן רב ורק לאחר שהמוכרים הראו נכונות לרדת במחיר ברמה של 5-8 אחוזים הם נמכרו.

"מי שלא יתפשר – לא ימכור", אומר מתווך הנדל"ן רוני אביטן ממשרד "רוני נדלן טופ" בצור הדסה שתיווך בשתי העסקאות הללו, “מדובר בשני נכסים שהיו בשוק במשך שנתיים. כאשר קיבלתי את הנכסים לטיפול שלי זה היה אחרי תקופה ארוכה שבה בעלי הנכס לא הצליחו לקדם את מכירתם. הייתי מוכן לטפל בנכסים האלה רק לאחר שהבעלים הסכימו איתי שהמחיר שהם מבקשים גבוה מדי והם ייאלצו להתפשר".

אחד הנכסים היה קוטג' ברחוב שלמון בצור הדסה. הבעלים של הנכס, רואה חשבון במקצועו, מספר כי ניסה למכור את הנכס במשך שנתיים ללא הצלחה. “המוכר רצה מחיר גבוה, הסברתי לו שאני לא מסוגל לתת מחיר כזה", מספר אביטן, "אחרי שהוא הסכים לרדת, הצגתי את הנכס לפני 15 קונים פוטנציאליים והבנתי מה מרתיע אותם וכיצד אפשר לפתור את הבעיה". לבסוף נמכר הנכס במחיר של 2.4 מיליון שקל, ירידה של 7% מהמחיר המקורי שעמד על 2.6 מיליון.

"מי שקנה דירה בסנסן – הרוויח". רוני אביטן

על ההתנסות שלו עם אביטן מספר בעל הנכס: "יש לו יכולת לשכנע את שני הצדדים, אותנו, המוכרים, לרדת במחיר ואת הקונים להעלות. ואחרי השלב הזה, יש לו יכולת לדאוג לסגירת העסקה. לחשוב על הפרטים הקטנים ולדאוג ששום דבר לא יתמסמס בדרך. תמיד יש מוקשים בדרך, ופה יש בן אדם שיודע לדחוף לסגירה, ביצועיסט של ממש, בחור עם כישורים".

גם במקרה של נכס אחר, וילה ברחוב שיטה, נאלצו המוכרים להודות שהמחיר שהם מצפים לו אינו ריאלי. “הווילה הייתה הרבה זמן בשוק", מספר אביטן, "הם רצו 3.6 מיליון אבל השוק לא היה מוכן לשלם את המחיר הזה. אחרי שהיו מוכנים לרדת בסביבות 5%, סגרנו עם קונים שהגיעו ממזכרת בתיה על 3.4 מיליון שקל. גם פה היו בעיות קטנות, שפתרנו באופן יצירתי על ידי עורכי הדין מקצועיים ביותר. יכול להיות שהמוכרים ייאלצו להוציא סכום נוסף מהכיס, אבל הבאנו את העסקה לכלל סיום".

"מי שרוצה למכור ולא הולך לו, חייב להתפשר", מסביר אביטן את חוקי שוק הנדל"ן, “אם הנכס לא נמכר כנראה שזה לא המחיר הנכון לנכס. לפני שנה מכרתי נכס ברחוב קינמון במחיר של 3.95 מיליון שקל, נכס יפה עם יחידת דיור נפרדת, נוף מדהים וצמוד לשטח ציבורי ירוק. בעלי נכסים שומעים על המחיר הזה ואומרים לעצמם – הנכס שלי לא פחות טוב, אני רוצה מחיר כזה. אבל השוק מוכיח כי המחיר לנכסים שונים הוא שונה, ומותאם לאופי הנכס, למצבו ולפוטנציאל שלו".

עד לפני כמה שנים נהנה היישוב צור הדסה מביקוש ער לווילות צמודות קרקע. המחיר לווילות נע בסביבות שלוש מיליון שקל, כמו דירת ארבעה חדרים בירושלים. היום, טוען אביטן הפער בין ירושלים לצור הדסה הצטמצם משמעותית. "היום אנשים בצור הדסה רוצים על וילה ארבעה מיליון שקל, כמו המחיר של קוטג' בארנונה, ובפער לא גדול מקוטג'ים במלחה, שהמחיר שלהם עומד על חמש מיליון שקל".

הנטייה למכור וילות צמודות קרקע בצור הדסה נובעת גם מהזדקנות האוכלוסייה שהגיעה ליישוב בשנות ה-90. “אנשים התעייפו מהבתים הגדולים. הילדים עוזבים את הקן וההורים מוצאים את עצמם גרים בבית שעלויות התחזוקה שלו גבוהות. חורף בצור הדסה הוא יקר מאוד. הוצאות החימום של בית גדול מגיעות ל-2500 שקל בחודש. בקיץ צריכים לקרר חללים גדולים וזה עולה הרבה. אנשים אומרים בשביל מה אני צריך את זה? אני אגור בדירה יותר קטנה, ומעדיפים למכור את הנכס הגדול, וכך יש היצע משמעותי בשוק לעומת ביקוש לא גדול, שבו הקונים, רובם זוגות עם ילדים קטנים, מתקשים לגייס סכומים של למעלה משלוש מיליון שקל".

מה רמת המחירים של נכסים אחרים היום בצור הדסה?

אביטן: "שכונת הסנסן פתחה את כל השוק. המחיר של קוטג'ים מוגדר על ידי אפשרות ליחידה נוספת, איכות הבנייה, גודל הקוטג', חניה מקורה ועוד. קוטג' חדש בסנסן של 160-70 מ"ר יעלה בסביבות 2.2 מיליון שקל ואם תהיה לו יחידת דיור נוספת המחיר יכול לקפוץ ל-2.6 מיליון. קוטג'ים יד שנייה בהר כתרון יימכרו בסביבות 2.3 מיליון”.

ומה עם הדירות בצור הדסה?

"בתחום הדירות, מי שקנה בסנסן לפני 3-4 שנים הרוויח 10-15% על ההשקעה שלו. דירות גן שנמכרו ב-1.45 מיליון נמכרות היום ב-1.77 מיליון, בדירות 5 חדרים עם גינה מדברים על 2 מיליון שקל".

אלה מחירים של דירות בירושלים, לא?

"נכון, מגיעים הירושלמים ואומרים במחיר הזה אולי נקנה בירושלים, ואני אומר להם שפה הרבה יותר טוב. אנחנו גרים במקום הכי טוב בארץ. שקט, יש חניה, פסטורליה, אין פקקים, אין לחץ. לחזור מיום עבודה לחוץ לבית בצור הדסה זו הרגשה אחרת לגמרי”.

אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?