דלג לתוכן העמוד
יום שלישי, 14 ביולי 2020
אשר שימוש בשירותי מיקום להצגת מזג האוויר

בוועדה המחוזית "דואגים" לשטחים פתוחים וציבוריים בסנסן

הוועדה המחוזית ירושלים דנה בשבוע שעבר בתכנית שהגישו יזמי המרכז המסחרי החדש בשכונת הסנסן בצור הדסה. למרבה הפלא, חברי הוועדה היו מוטרדים מהאפשרות שהתכנית אינה מותירה מספיק שטחים פתוחים וציבוריים ביישוב, והתקשו להבין את ההסברים על כך שהמצוקה הגדולה ביותר בצור הדסה היא של מבנים מסחריים.

פרשת המרכז המסחרי של שכונת הסנסן נחשפה ב'בקיצור' בחודש יוני האחרון (“מבוכה לרמ"י: שיווקה שטח ציבורי כמרכז מסחרי", בקיצור 504). מגרש ששווק להקמת המרכז המסחרי המרכזי של היישוב התגלה כמיועד למבני ציבור. היזמים ששילמו עבור המגרש 25.1 מיליון שקל נאלצו לעבור תקופה של טלטלה וחוסר ודאות.

שטח המרכז המסחרי ששווק משתרע על שלושה מגרשים צמודים בשטח כולל של 5460 מ"ר, זכויות הבנייה הכוללות על המגרש המאוחד עומדות על כ-5000 מ"ר ועל פי שמאות פנימית של רמ"י, הוערך שוויו ב-12.5 מיליון שקל.

למכרז הוגשו 11 הצעות, חלקן של חברות קבלניות מהגדולות במשק. בחודש נובמבר 2018 הוכרז כי היזמים החרדים, יחיאל פוטש ודוד לופיאנסקי, הם הזוכים במגרש לאחר שהציעו את ההצעה הגבוהה ביותר - 14.1 מיליון שקל, 12% מעל להערכת השמאי, וזאת בנוסף לתשלום היטל הוצאות הפיתוח בסכום של כ-11 מיליון שקל.

היזמים החלו לקדם במרץ את הקמת המרכז המסחרי והפקידו את התכנון בידיו של משרד 'אלכס פריאון', הנחשב כאחד המתכננים הוותיקים והמקצועיים בתחום המרכזים המסחריים בארץ.

אך כבר בשלב הדיונים על אישורי התכניות התגלתה הפתעה. רוב השטח במגרשים ששווקו ליזמים היה בעל אופי ציבורי (שטח "חום") ורק מיעוטו, כ-20%, היה מיועד לשימוש מסחרי. הגילוי הפתיע את כל הגורמים המעורבים בשיווק הקרקע, ובראש בראשונה את רשות מקרקעי ישראל שהיא בעלת הקרקע, וגם את המועצה האזורית מטה יהודה, משרד השיכון ומינהל התכנון, שהיו בעלי עניין בקידום מהיר של השטחים המסחריים.

 

טעות סופר

 

מנהל הפרויקט מטעם היזמים, שמאי המקרקעין, רובי שולמן, סיפר על האופן שבו התגלגלה הפרשה: “התגלה שנעשתה טעות סופר בתכנית האב של צור הדסה, שסימנה את המגרשים האלה בייעוד לשימושים ציבוריים שונים ורק חלק של 20% היה מיועד למסחר. ככל הנראה נעשה שינוי ייעוד של הקרקע בלא שמישהו שם לב. כשהתגלתה הטעות, כל הגופים כולל המינהל, משרד שיכון המועצה האזורית ומינהל התכנון הסכימו שהייתה טעות סופר וכי אין צורך בייעוד הציבורי הזה. אנחנו הסכמנו להמתין להסדרת הנושא וזאת במקום ללכת למלחמה. כעת אנו מחכים שטעות הסופר תתוקן ואנו נמשיך במהלכים הקיימים להקמת המרכז המסחרי".

בעקבות גילוי הטעות הוסכם בין רמ"י לבין היזמים כי הם יגישו תכנית לשינוי ייעוד לשטח, דבר שכרוך בהוצאה של עשרות אלפי שקלים ובדיון מחודש בוועדה המחוזית הכולל עיכוב של חודשים נוספים. שולמן: "האופציה האחרת הייתה לבטל את המכרז ולא היינו מעוניינים בזה. לכן הוסכם שאנו נבצע את שינוי הייעוד".

במועצה האזורית מטה יהודה היו מאוד מעוניינים לקדם את הקמת המרכז המסחרי, שאמור לפתור חלק ממצוקת מבני המסחר והשירותים בצור הדסה, אך, כאמור, חברי הוועדה לא הקלו על הדיון.

המרכז המסחרי החדש המתוכנן בשכונת הסנסן, צור הדסה (הדמייה באדיבות היזמים)

שטחים מסחריים

 

מהחלטת הוועדה, כפי שפורסמה בשבוע שעבר, עולה כי גם במהלך הדיון בתכנית לשינוי הייעוד שהציגו היזמים, שבו חברי הוועדה המחוזית ונצמדו לטעות המקורית שקבעה, כי השטח ששווק מיועד לצרכי ציבור ולא לצרכי מסחר.

חברי הוועדה הקשו על מהנדסת המועצה האזורית מטה יהודה, מיכל נאור-ורניק, וגם על נציגי רמ"י, ודרשו מהם לשוב ולהסביר מדוע הם תומכים בקידום ההצעה להקמת מרכז מסחרי, וסירבו לקבל כפשוטו, את ההודעה כי מדובר ב"טעות סופר".

עמדת מטה יהודה שהוצגה בדיון הייתה, כי בשטח הסמוך למרכז המסחרי נבנה כבר בית ספר בהיקף של 18 כיתות וכי אין צורך בשטחי ציבור נוספים באותו תא שטח.

לאחר דין ודברים, שבמהלכו הדגישו חברי הוועדה כי יש לשמור על שטחי ציבור ושטחים פתוחים ביישוב, אישרה הוועדה את התכנית של היזמים וזאת בכפוף לכך, שמטה יהודה תציג "חוות דעת כתובה, מטעם מהנדסת הוועדה המקומית או מי מטעמה, לפיה השטחים המיועדים לצרכי ציבור נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הפיתוח ויחידות הדיור בתכנית המתאר, וזאת אף לאחר שינוי ייעוד המגרשים למסחר".

הוועדה הייתה מוטרדת מכך שהתכנית שהוגשה כוללת שטחי שירות בהיקף גדול בהרבה (2000 מ"ר) משטחי השירות שאושרו בתכנית המקורית (450 מ"ר), ומגישי התכנית נאלצו לעמול קשה כדי לשכנע את חברי הוועדה כי היקף שטחי החניה שתוכננו בתכנית המקורית אינו מתאים כלל לצרכים של תושבי היישוב.

בנוסף נקבע כי תנאי למתן היתר למבנה המסחרי יהיה אישור תכנית פיתוח לשצ"פ הכלול בתכנית על ידי מטה יהודה ותנאי למתן איכלוס המבנה המסחרי יהיה השלמת הפיתוח בשצ"פ לפי התכנית המאושרת.

 

צרכים אמיתיים

 

"התרשמתי שהוועדה בחנה את זה באופן ענייני וירדה לעומק התהליך שנעשה לבחון צורך ציבורי מול צורך מסחרי", אמר שולמן וציין את אופן ההתנהלות של מהנדסת המועצה האזורית מטה יהודה ושל נציגי רמ"י בדיון, "גם רמ"י וגם המהנדסת עמדו וטענו באופן נחרץ על הצרכים האמיתיים ביישוב ושיש צורך בשטחי מסחר ביישוב. הייתה הרגשה שהמהנדסת נלחמת למען התושבים ומגנה על התכנית שלנו. מדהים לראות נציגי ציבור שאומרים בנחרצות את האמת שלהם לפי צרכי הציבור".

- מדוע הוועדה הייתה מוטרדת מהגידול בשטחי החניה?

"בתכנית הישנה, שסימנה את הייעוד המסחרי נקבע ששטחי החניון יהיו לפי התקן. זה היה מקובל בתכניות ישנות. בתכניות חדשות הנושאים האלה יותר מעודכנים ויועץ תחבורה מטעמנו תכנן לפי הצרכים הנוכחיים והוועדה קיבלה לבסוף את עמדתנו".

"המרכז המסחרי יתפרס ברצף תכנוני מרחוב רכסים, יכלול מעין אמפיתאטרון קטן ויקדם אווירה קהילתית. בקומה הראשונה יהיו חנויות ובקומה השנייה משהו יותר ציבורי, מרפאה למשל, בנוסף מתוכנן חניון תת קרקעי במקביל למגרש חניה פתוח", מסביר שולמן. הצפי שהמרכז המסחרי יחל לפעול בתוך כשלוש שנים.

 

אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?