ביהמ"ש: המינהל הפר הסכם חתום ולא נהג בהגינות

חובתו של מנהל מקרקעי ישראל לנהוג בתום לב ובהגינות, כך קבע בית המשפט, ועליו לפעול בתום לב, בסבירות ולעשות את המיטב על מנת לקיים את החוזה שנחתם מול בעלת נחלה במושב אורה

מינהל מקרקעי ישראל נהג שלא בהגינות, פעל שלא בתום לב, עיכב באופן בלתי סביר הליכים והתנהל באופן שאינו הולם רשות מינהלית, ובשל כך מנע מהתובעת, בעלת נחלה במושב אורה, למצות את זכויותיה בהסדרת פעילותה העסקית (הלא חקלאית) בנחלה, כך קבע בית המשפט לאחרונה. לאור מחדליהם של פקידי המינהל החליט בית המשפט לקבל את העתירה של התובעת ולהאריך בשנה נוספת את ההסכם להסדרת הפעילות העסקית הלא חקלאית בנחלה.

בית משפט השלום בירושלים דן בתביעתה של בעלת נחלה ממושב אורה, אשר תבעה את מינהל מקרקעי ישראל בטענה, כי הפר את הסכם הפשרה שחתמה איתו ואינו מאפשר לה לפעול להסדרת חריגות הבנייה שנעשו בנחלה.

התובעת, הפעילה במשק החקלאי שברשותה עסק מסוג של משתלה ובית קפה. במסגרת פעולותיו של המינהל כנגד שימושים חורגים במשק החקלאי, הגיש המינהל תביעה להפסקת הפעילות הלא חקלאית בנחלה של התובעת ובנחלות רבות נוספות במושב אורה.

בשלב כלשהו של הדיון, פוצל עניינה של התובעת מענייני יתר בעלי המשקים. לאחר ניהול מו"מ בין התובעת (באמצעות ב"כ דאז, עוה"ד רוני דובר) ובין המינהל, הגיעו הצדדים להסכמות אשר ניתנו להם תוקף של פסק דין ביום ה- 13.03.12. במסגרת ההסכמות נקבע כי ביצוע צו המניעה שניתן כנגד התובעת לגבי המשתלה ובית הקפה, יעוכב לתקופה של שנה דהיינו עד ליום ה- 13.04.13, וזאת על מנת שיעלה בידי התובעת לפעול להסדרת השימושים במשתלה ובבית הקפה וזאת בהתבסס על החלטה 1101 של מועצת המינהל. בנוסף נקבע כי התובעת תשלם למנהל מקרקעי ישראל דמי שימוש בגין השימוש בקרקע החקלאית וזאת החל מיום ה- 01.01.08 ועד לתום תקופת השימוש בפועל.

המינהל מבטל את ההסכם

מתוך פסק הדין של השופט גד ארנברג, שדן בתביעה, עולה כי, שבעה חודשים לאחר שניתן תוקף של פסק דין להסכם בין הצדדים, התקבלה החלטת המנהל מס' 1265 שתיקנה את החלטה 1101. בהתאם להחלטה 1265, נקבע כי המנהל יאשר שימושים בלתי חקלאיים בנחלה, רק במקרים בהם גודל חלקת המגורים בנחלה קטן מ- 1.5 דונם.

מומחה שמונה מטעם המנהל קבע, כי לאור החלטה 1265 אין כל אפשרות להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית של התובעת בנחלה, בין היתר, לאור העובדה כי שטח חלקת המגורים בנחלת התובעת עלה על 1.5 דונם ובנוסף, נוכח היות שטח החממה ובית הקפה עולה על 500 מ"ר. עם קבלת חוות דעתו של המומחה, הודיע המינהל לתובעת כי הסכם הפשרה אינו בתוקף ועליה לפנות את השימושים הבלתי חקלאיים בנחלה.

בעלת הנחלה לא אמרה נואש, והגישה תביעה נגד המינהל לבימ"ש השלום בירושלים. בין יתר טענותיה, טענה התובעת, כי חרף מאמציה לעמוד בלוח הזמנים שבהסכם החתום, התנהל המינהל מולה בהתנהגות חסרת תום לב, עיכב את הטיפול בבקשותיה, דבר אשר מנע ממנה להסדיר את השימוש החורג במשתלה ובבית הקפה בתוך פרק הזמן של שנה שהוקצה לה בהסכם.

בנוסף, טענה התובעת כי על המינהל היה לדון בבקשותיה בהתאם להחלטה 1101 של מנהל מקרקעי ישראל, אשר הייתה בתוקף ביום החתימה על הסכם הפשרה. התובעת הצביעה על כך שבסעיף 2.5 להחלטה 1101 קיים חריג, לפיו במקרים מיוחדים וחריגים בהם אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, ובכפוף לקיומה של תכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, יאשר המנהל שימוש לתעסוקה לא חקלאית בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים, דבר שיכול לסייע בידה להכשיר את השימושים הלא חקלאיים שבנחלתה.

לחיזוק טענותיה, בדבר חוסר הגינות ותום לבב מצד המינהל, טענה התובעת כי עוד בטרם חלפה תקופת ההסכם שנחתם היא קיבלה מהמינהל נימוקים השוללים את האפשרות לאשר את התכנית. יתירה מזאת, מינהל מקרקעי ישראל התנה את הטיפול בבקשותיה של התובעת בתשלום דמי שימוש בסך של למעלה מחצי מליון שקל. נוכח העיכובים מצד המינהל בטיפול בבקשותיה היא ביקשה להאריך את המועד של ההסכם אך במינהל סירבו להיעתר לבקשתה.

אין אפשרות להסדרה

בכתב הגנתו, טען המינהל כי, התובעת ניהלה במשך שנים ארוכות פעילות מסחרית בקרקע שנמסרה לה לצרכים חקלאיים בניגוד לדין ולתנאי ההרשאה וכי חרף ההליכים המשפטיים אשר ננקטו כנגדה, בחרה התובעת לפתח ולהגדיל את הפעילות העסקית בהיקפים נרחבים.

לטענת המנהל, לאחר עריכת בדיקות מקיפות ומקצועיות, בניסיון להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית בנחלה, נתברר לו כי לא ניתן להסדיר את הפעילות העסקית של התובעת בנחלה הן על פי החלטת מועצה מס' 1101 והן על פי החלטת מועצה מס' 1265 ועל כן, הודיע לתובעת כי לא ניתן לקיים את הסכם הפשרה.

בכתב הגנתו, הודה המנהל כי אכן במועד מתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, עמדה בתוקפה החלטה 1101 של מועצת מקרקעי ישראל שנועדה להכשיר שימושים בלתי חקלאיים במושבים, רק בתחום חלקת המגורים (המוגדרת כשטח רציף של עד 2.5 דונם המיועד למגורים).

לטענת המינהל, עם כניסתה לתוקף של החלטה מס' 1265, הרי שהחלטה מס' 1101 מתבטלת ומכל מקום, בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעמו, לא היה ניתן להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה לא במסגרת החלטה 1101 ולא במסגרת החלטה 1265. עוד טען המנהל כי לאחר כניסתה לתוקף של החלטה 1265 אין הוא מחויב לדון בתכנית שהגישה התובעת בהתאם להחלטה 1101.

המינהל הוסיף וטען כי טענות התובעת לפיהן לא הצליחה להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה לאור מחדליו, אין בהן ממש, שכן, לא היה כל סיכוי להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה ועל כן, אין כל הצדקה להתיר לתובעת להמשיך ולנהל בנחלה פעילות עסקית לא חקלאית.

הפרת הסכם חתום

בפסק דין של השופט ארנברג שניתן ביום ה- 28.06.15 בבית משפט השלום בירושלים קבע בית המשפט כי מנהל מקרקעי ישראל הפר את הסכם הפשרה שחתם עם בעלת נחלה במושב אורה.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, קבע בית המשפט "כי הצדק הינו עם התובעת, וכי הפרת ההסכם שנגרמה לה הינה כתוצאה ישירה מהעיכובים ומאי עמידתו של הנתבע בלוח זמנים סביר כפי שהיה מצופה מרשות מינהלית לפעול, האמור מקבל משנה תוקף כשעסקינן בהסכם המוגבל בזמן"

בית המשפט קבע, כי על המנהל לנהוג ברמה גבוהה של חובת ההגינות בקיום חוזה המוטל עליו וכי רמת ההגינות הנדרשת בו גבוהה בהרבה מרמת ההגינות הנדרשת מאדם פרטי וכי היה על המנהל לפעול בתום לב, בסבירות ולעשות את המיטב על מנת לקיים את החוזה.

בנוסף, קבע בית המשפט, פתיחת הליכי הוצאה לפועל על ידי המנהל מצביעה על התנהגות חסרת תום לב והתנהגות שאינה הולמת רשות מינהלית. בית המשפט הוסיף וקבע כי לתובע עמד אינטרס ההסתמכות, אינטרס אשר נפגע, עת שינה המנהל את החלטותיו (קבלת החלטה 1265 במקום 1101), דבר אשר איין את קיומו של ההסכם.

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי העיכובים מצד המנהל הם אלו שמנעו מהתובעת למצות את זכויותיה בהסדרת פעילותה העסקית (הלא חקלאית) בנחלה, ולפיכך, קיבל את תביעת התובעת והאריך את התוקף של הסכם הפשרה בשנה נוספת על מנת שהתובעת תפעל להסדרת הפעילות העסקית הלא חקלאית בנחלה.

יצוין, כי במסגרת פסק הדין, בית המשפט לא הביע את עמדתו באשר לסיכויי הסדרת הפעילות העסקית הבלתי חקלאית בנחלה של התובעת לאור החלטות 1101 ו-1265 של המנהל. (ת.א. מס' 2704-07-13 )

(האמור לעיל, נכתב בתמציתיות ובכלליות ואין לייחס לו משום ייעוץ משפטי. הכותב לא ייצג בתיק זה)

אבירם בווני, עו"ד

מתמחה בדיני אגודות שיתופיות, מקרקעין ומשפט אזרחי מסחרי [email protected]

מינהל מקרקעי ישראל נהג שלא בהגינות, פעל שלא בתום לב, עיכב באופן בלתי סביר הליכים והתנהל באופן שאינו הולם רשות מינהלית, ובשל כך מנע מהתובעת, בעלת נחלה במושב אורה, למצות את זכויותיה בהסדרת פעילותה העסקית (הלא חקלאית) בנחלה, כך קבע בית המשפט לאחרונה. לאור מחדליהם של פקידי המינהל החליט בית המשפט לקבל את העתירה של התובעת ולהאריך בשנה נוספת את ההסכם להסדרת הפעילות העסקית הלא חקלאית בנחלה.

בית המשפט השלום בירושלים דן בתביעתה של בעלת נחלה ממושב אורה, אשר תבעה את מינהל מקרקעי ישראל בטענה, כי הפר את הסכם הפשרה שחתמה איתו ואינו מאפשר לה לפעול להסדרת חריגות הבנייה שנעשו בנחלה.

התובעת, הפעילה במשק החקלאי שברשותה עסק מסוג של משתלה ובית קפה. במסגרת פעולותיו של המינהל כנגד שימושים חורגים במשק החקלאי, הגיש המינהל תביעה להפסקת הפעילות הלא חקלאית בנחלה של התובעת ובנחלות רבות נוספות במושב אורה.

בשלב כלשהו של הדיון, פוצל עניינה של התובעת מענייני יתר בעלי המשקים. לאחר ניהול מו"מ בין התובעת (באמצעות ב"כ דאז, עוה"ד רוני דובר) ובין המינהל, הגיעו הצדדים להסכמות אשר ניתנו להם תוקף של פסק דין ביום ה- 13/03/12. במסגרת ההסכמות נקבע כי, ביצוע צו המניעה שניתן כנגד התובעת לגבי המשתלה ובית הקפה, יעוכב לתקופה של שנה דהיינו עד ליום ה- 13/04/13, וזאת על מנת שיעלה בידי התובעת לפעול להסדרת השימושים במשתלה ובבית הקפה וזאת בהתבסס על החלטה 1101 של מועצת המינהל. בנוסף נקבע כי התובעת תשלם למנהל מקרקעי ישראל דמי שימוש בגין השימוש בקרקע החקלאית וזאת החל מיום ה- 01/01/08 ועד לתום תקופת השימוש בפועל.

המינהל מבטל את ההסכם

מתוך פסק הדין של השופט גד ארנברג, שדן בתביעה, עולה כי, שבעה חודשים לאחר שניתן תוקף של פסק דין להסכם בין הצדדים, התקבלה החלטת המנהל מס' 1265 שתיקנה את החלטה 1101. בהתאם להחלטה 1265, נקבע כי המנהל יאשר שימושים בלתי חקלאיים בנחלה, רק במקרים בהם גודל חלקת המגורים בנחלה קטן מ- 1.5 דונם.

מומחה שמונה מטעם המנהל קבע, כי לאור החלטה 1265 אין כל אפשרות להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית של התובעת בנחלה, בין היתר, לאור העובדה כי שטח חלקת המגורים בנחלת התובעת עלה על 1.5 דונם ובנוסף, נוכח היות שטח החממה ובית הקפה עולה על 500 מ"ר. עם קבלת חוות דעתו של המומחה, הודיע המינהל לתובעת כי הסכם הפשרה אינו בתוקף ועליה לפנות את השימושים הבלתי חקלאיים בנחלה.

בעלת הנחלה לא אמרה נואש, והגישה תביעה נגד המינהל לבימ"ש השלום בירושלים. בין יתר טענותיה, טענה התובעת, כי חרף מאמציה לעמוד בלוח הזמנים שבהסכם החתום, התנהל המינהל מולה בהתנהגות חסרת תום לב, עיכב את הטיפול בבקשותיה, דבר אשר מנע ממנה להסדיר את השימוש החורג במשתלה ובבית הקפה בתוך פרק הזמן של שנה שהוקצה לה בהסכם.

בנוסף, טענה התובעת כי על המינהל היה לדון בבקשותיה בהתאם להחלטה 1101 של מנהל מקרקעי ישראל, אשר הייתה בתוקף ביום החתימה על הסכם הפשרה. התובעת הצביעה על כך שבסעיף 2.5 להחלטה 1101 קיים חריג, לפיו במקרים מיוחדים וחריגים בהם אין אפשרות פיזית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, ובכפוף לקיומה של תכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, יאשר המנהל שימוש לתעסוקה לא חקלאית בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים, דבר שיכול לסייע בידה להכשיר את השימושים הלא חקלאיים שבנחלתה.

לחיזוק טענותיה, בדבר חוסר הגינות ותום לבב מצד המינהל, טענה התובעת כי עוד בטרם חלפה תקופת ההסכם שנחתם היא קיבלה מהמינהל נימוקים השוללים את האפשרות לאשר את התכנית. יתירה מזאת, המינהל מקרקעי ישראל התנה את הטיפול בבקשותיה של התובעת בתשלום דמי שימוש בסך של למעלה מחצי מליון שקל. נוכח העיכובים מצד המינהל בטיפול בבקשותיה היא ביקשה להאריך את המועד של ההסכם אך במינהל סירבו להיעתר לבקשתה.

אין אפשרות להסדרה

בכתב הגנתו, טען המינהל כי, התובעת ניהלה במשך שנים ארוכות פעילות מסחרית בקרקע שנמסרה לה לצרכים חקלאיים בניגוד לדין ולתנאי ההרשאה וכי חרף ההליכים המשפטיים אשר ננקטו כנגדה, בחרה התובע לפתח ולהגדיל את הפעילות העסקית בהיקפים נרחבים.

לטענת המנהל, לאחר עריכת בדיקות מקיפות ומקצועיות, בניסיון להסדיר את הפעילות הבלתי חקלאית בנחלה, נתברר לו כי לא ניתן להסדיר את הפעילות העסקית של התובעת בנחלה הן על פי החלטה מועצה מס' 1101 והן על פי החלטה מועצה מס' 1265 ועל כן, הודיע הודיע לתובעת כי לא ניתן לקיים את הסכם הפשרה.

בכתב הגנתו, הודה המנהל כי אכן במועד מתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, עמדה בתוקפה החלטה 1101 של מועצת מקרקעי ישראל שנועדה להכשיר שימושים בלתי חקלאיים במושבים, רק בתחום חלקת המגורים (המוגדרת כשטח רציף של עד 2.5 דונם המיועד למגורים).

לטענת המינהל, עם כניסתה לתוקף של החלטה מס' 1265, הרי שהחלטה מס' 1101 מתבטלת ומכל מקום, בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעמו, לא היה ניתן להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה לא במסגרת החלטה 1101 ולא במסגרת החלטה 1265. עוד טען המנהל כי לאחר כניסתה לתוקף של החלטה 1265 אין הוא מחויב לדון בתכנית שהגישה התובעת בהתאם להחלטה 1101.

המינהל הוסיף וטען כי טענות התובעת לפיהן לא הצליחה להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה לאו מחדליו, אין בהן ממש, שכן, לא היה כל סיכוי להסדיר את הפעילות העסקית בנחלה ועל כן, אין כל הצדקה להתיר לתובעת להמשיך ולנהל בנחלה פעילות עסקית לא חקלאית.

הפרת הסכם חתום

בפסק דין של השופט ארנברג שניתן ביום ה- 28.06.15 בבית משפט השלום בירושלים קבע בית המשפט כי מנהל מקרקעי ישראל הפר את הסכם הפשרה שחתם עם בעלת נחלה במושב אורה.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, קבע בית המשפט "כי הצדק הינו עם התובעת, וכי הפרת הסכם שנגרמה לה הינה כתוצאה ישירה מהעיכובים ומאי עמידתו של הנתבע בלוח זמנים סביר כפי שהיה מצופה מרשות מינהלית לפעול, האמור מקבל משנה תוקף כשעסקינן בהסכם המוגבל בזמן"

בית המשפט קבע, כי על המנהל לנהוג ברמה גבוהה של חובת ההגינות בקיום חוזה המוטל עליו וכי רמת ההגינות הנדרשת בו גבוה בהרבה מרמת ההגינות הנדרשת מאדם פרטי וכי היה על המנהל לפעול בתום לב, בסבירות ולעשות את המיטב על מנת לקיים את החוזה.

בנוסף, קבע בית המשפט, פתיחת הליכי הוצאה לפועל על ידי המנהל מצביעה על התנהגות חסרת תום לב והתנהגות שאינה הולמת רשות מינהלית. בית המשפט הוסיף וקבע כי לתובע עמד אינטרס ההסתמכות, אינטרס אשר נפגע, עת שינה המנהל את החלטותיו (קבלת החלטה 1265 במקום 1101), דבר אשר איין את קיומו של ההסכם.

בסופו של דבר, קבע בית המשפט כי העיכובים מצד המנהל הם אלו שמנעו מהתובעת למצות את זכויותיה בהסדרת פעילותה העסקית (הלא חקלאית) בנחלה, ולפיכך, קיבל את תביעת התובעת והאריך את התוקף של הסכם הפשרה בשנה נוספת על מנת שהתובעת תפעל להסדרת הפעילות העסקית הלא חקלאית בנחלה.

יצוין, כי במסגרת פסק הדין, בית המשפט לא הביע את עמדתו באשר לסיכויי הסדרת הפעילות העסקית הבלתי חקלאית בנחלה של התובעת לאור החלטות 1101 ו-1265 של המנהל. (ת.א. מס' 2704-07-13 )

(האמור לעיל, נכתב בתמציתיות ובכלליות ואין לייחס לו משום ייעוץ משפטי. הכותב לא ייצג בתיק זה)

אבירם בווני, עו"ד

מתמחה בדיני אגודות שיתופיות, מקרקעין ומשפט אזרחי מסחרי [email protected]