דלג לתוכן העמוד
יום שני, 23 בספטמבר 2019
אשר שימוש בשירותי מיקום להצגת מזג האוויר

ביהמ"ש: “נופי בראשית" גבו כספים אסורים והתנהלו באופן מקפח בהרחבה של מושב אדרת

בית המשפט השלום בירושלים קבע לאחרונה כי חברת "נופי בראשית" שעסקה בפיתוח ושיווק מגרשים בשכונת ההרחבה של מושב אדרת גבתה "כספים אסורים" וכשלה בהתנהלות מול רוכשי מגרש שביקשו לבטל את ההסכם איתה. החברה חוייבה להחזיר כספים אלה לחלק מרוכשי המגרשים בצירוף הצמדה וריבית. במהלך המשפט נחשפה פרשה עגומה שבה הפקיר מינהל מקרקעי ישראל את רוכשי המגרשים בהרחבה של המושב לגורלם ובמשך שנים ארוכות הותיר אותם ללא המגרשים וללא כספם.

שופטת בית המשפט השלום, מרים קסלסי, דנה בשלוש תביעות נפרדות שעסקו באותו עניין: רוכשים שקנו זכויות לבניית בית מגורים במגרשים בהרחבה של מושב אדרת ונקשרו עם חברת הפיתוח שנבחרה על ידי ועד האגודה השיתופית של המושב, “נופי בראשית” שתפקידה היה לנהל את עבודות הפיתוח בשכונת ההרחבה.

 

חתמו בלי לבדוק

 

מדובר בארבעה מגרשים מתוך 71 שהוקצו לשיווק במסגרת ההרחבה. כל אחד מהתובעים הגיש במהלך השנים 2009 ו-2010 בקשה להצטרף לפרויקט, מילא אחר התנאים כגון מעבר ועדת קבלה, חתימה על הסכם עם הנתבעת ושילם הסכום שהתבקש לשלם.

התובעים העידו כי לא שכרו שירותי עו"ד מטעמם וכי חתמו על המסמכים שהציגו בפניהם בלי לקרוא ובלי לנהל מו"מ, משום שלדבריהם, "היתה אווירה, בואו תחתמו זה הסכם טוב הסכם שכולם חותמים עליו", כפי שהעיד אחד התובעים.

בהגיע המועד שבו המינהל היה צריך להנפיק שומה לצורך תשלום דמי היוון וחתימה על הסכם פיתוח, עלה חשד לפיו נגבו "כספים אסורים", החורגים מהסכום המירבי שהותר לגבות מרוכשי המגרשים עבור פיתוח התשתית החיצונית.

בנוסף, סבר המינהל כי ארבעת המגרשים הנ"ל ומגרשים נוספים שעמדו להיות משווקים יחד עמו באותה עת, חרגו ממכסת המגרשים המותרת לשיווק ללא מכרז (115% מתקן הנחלות בישוב) ולכן הקפיא את חתימת חוזה הפיתוח.

האגודה השיתופית של אדרת התנגדה לפרשנות המינהל וטענה כי הקצאת המגרשים ללא מכרז היתה כדין. במקביל, חברת נופי בראשית הכחישה כי גבתה יותר כספים ממה שאמורה היתה לגבות.

עד מהרה עמדו הרוכשים האומללים במצב שבו הם לא יכלו למכור את זכויותיהם במגרשים, פרוייקט ההרחבה הוקפא על ידי המינהל, האגודה השיתופית לא יזמה כל הליך נגד המינהל שיתיר לה לשווק את המגרשים ללא מכרז, והם נקלעו למבוי סתום, שבו כספם הוקפא והם לא יכולים לבנות את ביתם.

פרשה עגומה שבה הפקיר המינהל את רוכשי המגרשים לגורלם ובמשך שנים הם נותרו ללא המגרשים וללא כספם. ההרחבה במושב אדרת

טענות להפרת הסכם

 

במהלך 2012 הגישו הרוכשים את התביעות כנגד "נופי בראשית”, האגודה השיתופית אדרת ומינהל מקרקעי ישראל. בתביעות נטען כי נחתמו הסכמים מקפחים, ההסכמים הופרו ויש לחייב את הנתבעים להשיב את התשלומים ששולמו ולהוסיף פיצויים על נזקים, לרבות בגין עוגמת נפש והפסד עסקה חלופית.

ביום 17.10.13 הגישו התובעים עתירה לבג"צ נגד המינהל (בג"צ 7022/13). לאחר כשנה וחצי ממועד הגשת העתירה, נחתם הסדר פשרה לפיו המינהל חוזר בו מהתנגדותו לשיווק ארבעת המגרשים על ידי מכרז, מאפשר לתובעים לחכור אותם, ואף מקבע את דמי ההיוון לשיעור והערכת שומה שהיו ידועים סמוך למועד שבו אמור היה המינהל להנפיק את השומה המקורית. התנאי לכך היה ויתור מצד התובעים על דרישות ותביעות כספיות נוספות מהמינהל.

במקביל נמשכו ההליכים כנגד האגודה השיתופית אדרת וחברת "נופי בראשית". התובעים דרשו לאכוף את הסכמי הפיתוח וכן פיצויים בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרתם. סכום התביעה הועמד על 1,861,000 שקל.

 

הסכם עם האגודה

 

יו"ר ועד ההאגודה השיתופית של המושב, מוטי גבאי, הבהיר כי לא גבו "אפילו אגורה שחוקה אחת" של כספים אסורים בפרויקט.

במהלך 2018 הגיעו התובעים להסכם פשרה עם האגודה לפיה תידחה התביעה נגדה. טענות של אחד התובעים על כך שהאגודה גבתה ממנו כ-30 אלף שקל "כספים אסורים" נדחו משום שלא נמצאה הוכחה שהסכום אכן שולם והאגודה הכחישה זאת.

מטעם "נופי בראשית" העיד אמנון פחימה שהיה עד 2010 מנכ"ל נופי בראשית. לטענתו, הכספים נגבו בהתאם להנחיות המינהל. התברר כי הכספים שנגבו חולקו לשלושה מרכיבים: "תשתיות על", פיתוח "פנים המגרש" ו"דמי הרשמה". בעניין הפסקת השיווק של המגרשים הנותרים ואלו של התובעים, סיפר כיצד התחנן בפני המינהל לשחרר לתובעים את המגרשים אולם המינהל לא הסכים.

 

במינהל חששו מהשלכות

 

מטעם מינהל מקרקעי ישראל העידה ראש צוות בכיר לקידום עסקאות חקלאיות במנהל במרחב ירושלים, רחל אמיר. לדבריה, ביולי 2011 הודיע המנהל כי הוא בודק חשד לכאורה לגביית "כספים אסורים" בהרחבת מושב אדרת ובדיקה זו טרם הסתיימה. בחלוף שש שנים מתחילת הבדיקה ועד הגשת התצהיר וגם במועד שמיעת הראיות לא ידעה אמיר לומר מה עלה בגורל הבדיקה. בפסק הדין נקבע כי נציגת המינהל "התחמקה מלהשיב באופן מפורש האם החשד הופרך...".

בנוגע לפשרה שהושגה עם התובעים הסבירה נציגת המינהל כי במינהל חששו מהשלכות רוחב של פסק הדין על מגרשים רבים אחרים. היא העידה כי באותה תקופה מאות ואלפי מגרשים אושרו מבלי שהמינהל בחן האם הושלמה המכסה של הקצאה ללא מכרז.

"גבינו כספים בהתאם להנחיות המינהל". אמנון פחימה

ערבוב כספי פיתוח

 

השופטת קסלסי קבעה כי "נופי בראשית" הייתה הגורם שהחזיק בזכויות ובחובות של האגודה כלפי המשתכנים החדשים, והמשמעות היא שהחוזים וההסכמים שחתמה מול המשתכנים היו חייבים לעמוד במגבלות שהציב המינהל לאגודה. השופטת קבעה כי המחלוקת היא בכספים שנטען כי שולמו ביתר ואשר נחשדים כ"כספים אסורים", ובהשבת כספי פיתוח בתוך המגרשים שלא בוצעו עבודות כנגדם.

השופטת מדגישה כי תקרת דמי הפיתוח שהמינהל אישר לגבות עבור תשתיות מתייחסת לעבודות פיתוח מחוץ למגרש. אולם "נופי בראשית" דרשה מהרוכשים לחתום על הסכם נוסף שבו גבתה תשלום בגין עבודות תשתית ופיתוח בתוך המגרש. היא ציינה כי ערבוב זה הקשה, ככל הנראה, גם על המינהל לבחון החשד לגביית כספים אסורים.

במינהל אכן הסיקו את המסקנות ובנוגע ליתרת 16 המגרשים ששיווקם הוקפא ב-2011, נקבע כי המינהל הוא זה שיגבה את דמי הפיתוח ויעבירם לקבלן לפי שלבים.

השופטת הוסיפה וציינה כי אין זו הפעם הראשונה שהמינהל נתקל באי סדרים כספיים בבניית הרחבה במושב באזור מטה יהודה, תוך עירוב כספים בין "תשתיות על" לתשתיות פנים המגרש", והזכירה בנושא זה את הרחבה במושב צלפון, ואת דו"ח מבקר המדינה לשנת 2008 , שם נקבע כי המינהל גילה אוזלת יד בהפעלת "מנגנוני פיקוח ובקרה שיבטיחו כי המשתכן הוא שייהנה מהסובסידיות שנותנת המדינה בהנחות בקרקע ובדמי פיתוח".

 

גביית כספים אסורים

 

השופטת קבעה כי הוכח ש"נופי בראשית" גבתה כספים אסורים, תחת שמות שונים כגון "שיווק ופרסום" או סכומי פיתוח גבוהים מהתקרה שקבע המינהל.

במקביל, ציינה השופטת כי בעקבות המחדלים של מינהל מקרקעי ישראל ושל האגודה השיתופית במושב, נהנו הרוכשים מכך שרכשו את המגרשים בהנחה, ללא מכרז. וקבעה כי הדרישה לפיצוי בגין עוגמת הנפש מוצדקת בחלקה רק בשל העיכוב בחתימת החוזים עם המינהל ועיכוב של שנים בקבלת החזקה במגרש לצורך בנייה עצמית.

נקבע כי תובעים 1 ו-2 יקבלו: סך של 76,800 שקל גביית יתר של סכום שהוחבא ב"דמי הרשמה", ובנוסף 5,000 שקל בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בעקבות גביית כספים ביתר, החזר תשלום אגרה חלקי בסך 4,000 שקל, וכן השתתפות בשכר טרחת עורכת דינם בסך 23,400 שקל כולל מע"מ.

תובע 3 יקבל: סך של 26,260 שקל בשל גביית יתר של תשלום בגין פיתוח תשתית על, ובנוסף 5,000 שקל בגין עוגמת הנפש, החזר תשלום אגרה חלקי בסך של 2,000 שקל, והשתתפות בשכר טרחת עו"ד בסך 8,190 שקל שכ"ט עורך דין כולל מע"מ.

התביעה של תובעים 5-6 נדחתה לאחר שנקבע כי התובעים לא הוכיחו שנגבו מהם כספים אסורים, הנתבעת לא הפרה חוזה עמם, הם לא זכאים להשבת סכומים בגין פיתוח פנים המגרש, ובהעדר הפרה מצד הנתבעת הם גם לא זכאים לקבל ממנה פיצוי בגין עוגמת נפש. זו נגרמה להם בשל מחדלי האגודה או המינהל, ועל כך מחלו.

 

העלמת עין

 

בתביעה של אחד התובעים, שביקש לבטל את ההסכם נקבע כי במקרה זה הייתה "הפרה יסודית של ההסכם" המחייבת את "נופי בראשית" להשיב לו את כספו.

השופטת הדגישה כי ב"נופי בראשית" לא הודיעו על ביטול ההסכם, וזאת מחשש שייאלצו להשיב את הכספים שנגבו וזאת מבלי שיוכלו לגבותם בחזרה ממשתכן חדש, שכן המכרז לשיווק יתרת המגרשים טרם יצא לדרך. "מבחינת הנתבעת נוח היה לה להעלים עין מהפרת ההסכם ולטעון כי ההסכם בתוקף”, נכתב בפסק הדין.

השופטת קבעה כי במקרה זה הופר ההסכם על ידי שני הצדדים ועל הנתבעת להשיב לרוכשים את כספם, בסך של 350,000 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ששולמו ועד התשלום בפועל. ובנוסף, סך של 15,000 שקל בגין אגרת בית משפט וסך של 58,500 שקל שכר טרחת עו"ד.

היא הוסיפה וקבעה כי הכספים יושבו באופן מיידי, בלא המתנה להגעתו של משתכן חלופי, מכיוון שחלף פרק הזמן הסביר שניתן להמתין למשתכן חלופי, ועל כן הנתבעת מחויבת להשיב הכספים לאלתר.

אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?