הדרך לערער על דמי שימוש גבוהים בנחלה

כידוע, כל אגודה שיתופית חתומה על הסכם משבצת מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) וביישובים רבים אף מול הסוכנות היהודית. החתימה על הסכם משבצת מול רמ"י נועדה בין היתר לעגן את זכות האגודה השיתופית בקרקע וכן לקבוע את תנאי השימוש בקרקע וזאת מכוח היות האגודה השיתופית ברת רשות של  רמ"י אשר הינה בעל הזכויות בקרקע.  

כפועל יוצא, כל בעל נחלה אשר מעוניין לבצע פעולת תכנון ו/או בנייה ו/או משכון בנחלה, נדרש להגיע להסדר מול רמ"י בדבר כל חריגות הבנייה והשימושים החורגים המצויים בנחלה, הן בדרך של הריסה וחדלות משימוש והן בדרך של הסדרה וקבלת היתר.

במסגרת אישור ההסדרה, רמ"י שולחת פקח מטעמה אשר מוציא מתחת ידו דו"ח בדבר היקף חריגות הבנייה והשימוש החורג המתבצע או אשר בוצע בנחלה.

הדו"ח מועבר לידי שמאי מטעם רמ"י אשר קובע את גובה דמי השימוש שעל בעל הנחלה לשלם בעבור חריגות הבנייה והשימוש החורג ורמ"י מוציאה מפרט כספי לתשלום המבוסס על השמאות של השמאי מטעמה.

חשוב לדעת כי לרוב, השומות של רשות מקרקעי ישראל הינן גבוהות ומופרזות ועל כן, ניתנת לבעל הנחלה ההזדמנות להגיש השגה ראשונה על השומה של רמ"י וזאת תוך 60 יום מיום קבלת המפרט הכספי.

ההשגה הראשונה תידון בפני שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין. על החלטת השמאי מחוזי, הן בעל הנחלה והן רמ"י רשאים להגיש השגה שניה תוך 60 יום מיום קבלת החלטה בהשגה הראשונה.

ההשגה השניה תידון בפני ועדת ההשגות המורכבת ממשפטן עובד מדינה (הכשיר להתמנות לשופט בית משפט השלום) אשר ישמש כיו"ר הוועדה, מהשמאי הממשלתי הראשי (או סגנו) אשר ישמש כחבר והוועדה ומשמאי מכריע אשר ישמש אף הוא כחבר הוועדה.

במסגרת ההשגות הנ"ל ניתנת לבעל הנחלה לשטוח את טענותיו כנגד השמאות של רמ"י ובכלל זאת הזכות להגיש חוות דעת שמאית מטעמו אשר יש בה על מנת לסתור או להפריך את חוות הדעת השמאית מטעם רמ"י. במקרים רבים, הגשת חוות דעת שמאית מטעם בעל הנחלה, יש בה על מנת לסייע לבעל הנחלה בהפחתת גובה השומה שנקבעה ע"י רמ"י.

לדוגמא, לאחרונה ניתן פסק דין בבית משפט השלום בבית שמש ( ת.א. 23552-08-20) במסגרתו הפחית בית המשפט תביעה של רמ"י לתשלום דמי שימוש ראויים מסך של 296,000 שקל לסך של 124,000 שקל וזאת נוכח העובדה כי העדיף את חוות דעתו המקצועית של השמאי מטעם בעל הנחלה על פני חוו"ד של השמאי מטעם רמ"י.

חשוב לציין, כי חיוב בתשלום דמי שימוש ראויים לרמ"י, אינו מהווה תחליף לחיוב בתשלום קנסות לרשות המקומית בגין שימוש בסטייה מהיתר בנייה אשר יכול ויוטלו ע"י בית המשפט במסגרת כתבי אישום המוגשים מכוח חוק התכנון והבנייה. שכן, תשלום דמי השימוש לרמ"י הינו מכוח הדין האזרחי, הנובע בעיקר מחוק החוזים ו/או חוק עשיית עושר ולא במשפט, ואילו תשלום הקנסות לרשות המקומית הינו מכוח הדין הפלילי, הנובע בעיקר מכוח חוק התכנון והבנייה על תקנותיו.

הערת המחבר: המפרט הכספי שרמ"י שולחת לבעלי הנחלות בצירוף שומה של שמאי מטעמה אינו מהווה סוף פסוק ועובדה מוגמרת ועל כן, ככל ובעל הנחלה סבור כי נפגע מגובה המפרט הכספי המבוסס על השמאות של רמ"י, מומלץ כי יברר עם בעלי מקצוע מטעמו באם המפרט הכספי שקיבל סביר ומה סיכויי ההצלחה בהגשת השגה על השמאות של רמ"י.

האמור לעיל, נאמר בתמציתיות ובכלליות ואין לייחס לו משום ייעוץ משפטי, והבוחר לעשות זאת, עושה זאת על אחריותו בלבד. לכל מקרה ספציפי, יש לקבל ייעוץ משפטי מתאים.

אבירם בווני, עו"ד, נוטריון ומגשר

מתמחה בדיני מושבים, אגודות שיתופיות, משקים חקלאיים, בנים ממשיכים, צוואות, ירושות, משפחה, מקרקעין ותחום האזרחי המסחרי.

ליצירת קשר: רח' הרצל 5 בית שמש טל: 077-2110185 פקס: 077-2110186 נייד: 050-3752033 דוא"ל [email protected] :