דלג לתוכן העמוד
יום חמישי, 25 בפברואר 2021
אשר שימוש בשירותי מיקום להצגת מזג האוויר

משקי העזר במושבים: כל מה שרציתם לדעת ולא היה לכם את מי לשאול

בשנות ה-50 הקצו משקי העזר למגורים של בעלי מקצוע. מושב במטה יהודה

בשנים שבהם הוקמו מושבי העובדים בישראל, בעיקר בשני העשורים הראשונים לקום המדינה, היו המושבים יישובים מבודדים ומרוחקים מריכוזי אוכלוסייה. כדי לתמוך בהתיישבות ולאפשר שירותים בסיסיים כגון חינוך ורפואה, נהגו האגודה החקלאית ו/או הסוכנות היהודית להקצות בתים ל"בעלי מקצוע" (רופאים, מורים וכיו"ב) אשר לרוב לא היו חקלאים וחברי אגודה וזאת כדי לעודדם להתגורר במושב ולהעניק את שירותיהם לתושבים. הזכות להתגורר בבית המקצועי ניתנה ל"בעלי המקצוע" כזכות אישית אשר לא ניתנת להעברה ו/או לירושה.

בחלק מהמושבים קיבלו בעלי המקצוע "משק עזר", בגודל של 1-7 דונם, במסגרתו התאפשר להם לבנות את ביתם ואף לעסוק מעט בחקלאות במגרש שהוקצה להם. לרוב, בהקצאת משק עזר לא הייתה מגבלה של הורשה או מכירה לצדדים שלישיים. כדי להדגיש את ההבדל שבין משק עזר לבין נחלה חקלאית נציין כי לבעלי הנחלות הוקצה שטח של כ-28 דונם וכחברי אגודה חקלאית חלק ניכר מהשטחים החקלאיים עובדו בעיבוד משותף.. דגש נוסף יש לתת לעובדה שהבתים המקצועיים ומשקי העזר נמצאים בבעלות של האגודה החקלאית השיתופית, כלומר הם רכוש האגודה.

 

צמצום הדרגתי בזכויות

 

עם השנים, צומצמו ההבדלים בין משק העזר לבית המקצועי וניתן מעמד שווה למחזיקים בבית מקצועי ובמשק עזר. בשנת 1986 נתקבלה החלטה 339 של מועצת מקרקעי ישראל, המאפשרת לבעלי הבתים המקצועיים ומשקי העזר להסדיר את זכויותיהם בדרך של חתימה על הסכם חכירה מול המינהל ורישום המגרשים/הבתים על שמם. החלטה זו הוארכה מעת לעת עד לביטולה בשנת 2003.

בשנת 2009 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1178 לפיה בעל זכויות במשק עזר יהיה רשאי להמשיך ולהחזיק בזכויותיו לבית מגורים בגודל של 160 מ"ר, בכפוף לתשלום דמי חכירה שנתיים ותשלום בגין כל תוספת מעבר לזכויות הבנייה המוקנות.

בנוסף, נקבע כי בעל משק עזר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לצדדים שלישיים בכפוף לתשלום דמי הסכמה למינהל ועדכון שיעור דמי החכירה השנתיים ל- 1% מהשומה ששימשה כבסיס לתשלום דמי ההסכמה.

בנוסף, ניתנה לבעל המשק עזר האפשרות להוון את המגרש עליו בנויה יחידת המגורים ולחתום על חוזה לעיבוד יתרת השטח של המגרש לתקופה של 49 שנה.

בשנת 2013 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1301. בהחלטה זו, נקבע כי יתאפשר לבעלי הזכויות במשק עזר לבצע היוון של הזכויות במגרש עד ל-5 דונמים, כאשר עבור 1 דונם רצוף עליו בנוי בית המגורים ישולמו דמי היוון בשיעור של 33% + מע"מ ועבור 4 דונמים ישולמו דמי היוון בשיעור של 91% + מע"מ.

בשנת 2017 התקבלה החלטה 1521 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה, בעל זכויות במשק עזר יוכל להוון את הקרקע עד לגודל של 2 דונם בלבד.

כפי שניתן לראות, בתוך 30 שנה, משנת 1986 ועד שנת 2017, הלכה מועצת המינהל וצמצמה את זכויותיהם של בעלי הזכויות במשק עזר.

 

מגרש 2 דונם

 

כיום רוב רובם של משקי העזר משמשים למגורים בלבד וניתן להוון את הזכויות בהם עד לשטח רציף של 2 דונם בלבד, וזאת בכפוף לכך שהמגרש שיוגדר בתשריט יתייחס למלוא זכויות הבנייה בו בהתאם לתכנית מתאר תקפה. (כפי שמצוין בפרק 8.14 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (אפריל 2019) ובהתאם לנוהל של רמ"י מס' B 37.09 אשר פורסם בתאריך ה- 30.06.19)

עבור בית מגורים אחד בשטח של עד 160 מ"ר הבנוי על מגרש של חצי דונם ישולמו דמי היוון בשיעור של 5.5% מערך הקרקע (להלן: "התשלום הבסיסי"). עבור רכישת יתרת הזכויות בקרקע (עד להיקף כולל של 2 דונם) ישולמו דמי היוון בשיעור של 51% מערך הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות ע"פ תכנית מתאר תקפה. מתחשיב זה יקוזזו דמי חכירה מהוונים, במידה ושולמו בעבר בגין חלק מהקרקע.

לאחר תשלום מלוא דמי ההיוון, משק העזר לא יחויב בתשלום דמי חכירה שנתיים לרמ"י על יתרת השטח. במידה והחוזה המקורי מתיר בניית בית נוסף בשטח משק העזר, התשלום הבסיסי יחול אף על הבית הנוסף (5.5% מערך הקרקע עבור 160 מ"ר). לאחר שהושלמה רכישת הזכויות הנוספות במגרש תיחתם מול בעל הזכויות במשק העזר תוספת לחוזה חכירה לפיה, משק העזר יוחכר ל-49 שנים.

יש להדגיש כי על יתרת השטח במגרש, בגינו לא שולמו דמי היוון, ימשיכו לחול הוראות חוזה החכירה המקורי לפיו, השימוש הינו חקלאי בלבד.

 

היוון זכויות למחזיקים

 

המצב הנוכחי הוא שבחלק ניכר מהמושבים האגודות השיתופיות מסרו את זכות המגורים במשק העזר לחברי אגודה ו/או לבני משפחה של חברי אגודה (להלן: "המחזיקים"). לרוב, מסירת זכות המגורים במשק העזר הייתה במסגרת "דילים" פוליטיים בין חברי ועדי האגודות ובחלק מהמקרים היה מדובר במהלך שבו נשללה זכויות הנחלה החקלאית מחבר אגודה (בשל חובות) והנחלה הפכה למשק עזר.

בתקופה האחרונה, נושבת "רוח חדשה" באגודות השיתופיות, ובמסגרתה מוצע לשייך את משקי העזר למחזיקים בהם וכן להטמיע אותם בתכנית מתאר מעודכנת של המושב. מהלך זה כרוך בהפניית המחזיקים לרמ"י לשם הקניית הזכויות וחתימה על חוזה חכירה מול רמ"י.

במסגרת הליך השיוך נדרשים המחזיקים במשק העזר לשלם לאגודה השיתופית עבור "החלק הבנוי", עבור "השתתפות בתשתיות" ובנוסף, לשאת בכל הוצאות האגודה (תשלומי מיסים, שכ"ט עו"ד וכיו"ב). כמו כן, נדרשים המחזיקים להסכים להקטנת המגרש של משק העזר לגודל 500-700 מ"ר (בהתאם להוראות רמ"י ובכפוף לאילוצים התכנוניים), לשלם את דמי ההיוון ואת כל התשלומים הרלוונטיים לרמ"י.

יש לציין כי במקרים רבים, הקטנת המגרש של משקי העזר יוצרת במושב מגרשים נוספים לבנייה צמודת קרקע אשר רמ"י תשווק לכל המרבה במחיר.

 

דרישה שנויה במחלוקת

 

עקרונות ה"רוח החדשה" מעלים מספר קשיים משפטיים. לאחר בחינה של מספר הסכמי מכר שאגודות שיתופיות הציעו למחזיקים לחתום עליהם, נראה כי דרישת האגודות את המחזיקים לשלם עבור "החלק הבנוי", "ההשתתפות בתשתיות" וכן תשלומים נוספים, אינה הגיונית ובחלק מהמקרים אינה חוקית בעליל.

יש לציין, כי לרוב, המבנה הקיים במשק העזר הוקם ע"י הסוכנות היהודית והוקצה באופן ישיר למחזיקים ו/או לבני משפחתם. בנוסף, בחלק מהמקרים, המחזיקים עצמם השתתפו לאורך השנים בתשלומי המיסים לאגודה ו/או שילמו בגין עלויות התשתיות.

ניסיון של המחזיקים להתנגד לדרישות האגודה נתקל בחלק מהמקרים בטרפוד תהליך השיוך של משקי העזר, עיכוב הפניית המחזיקים לרמ"י לשם הסדרת זכויותיהם, כמו גם איומים לפיהם, ככל ולא יחתמו על הסכם המכר המוצע להם הם מסתכנים באיבוד זכויותיהם. על רקע זה, לרוב, המחזיקים נאלצים להיענות לתכתיבי האגודה.

 

טענות משפטיות

 

יש לציין כי ככל ובמעמד הענקת הזכות במשק העזר לא נחתם הסכם בין האגודה ובין המחזיקים ישנן מספר טענות משפטיות שהמחזיקים יכולים לטעון על מנת למנוע את נישול זכויותיהם כגון: "המרת" נחלה במשק עזר, זכות "רשיון בלתי הדירה" , זכות "זיקת הנאה", זכות "לדיירות מוגנת", זכות "מתנה" וכיו"ב. לא מן הנמנע, כי העלאת טענות משפטיות נכונות התומכות בזכויות המחזיקים יגרום לאגודה "לעדן" את דרישותיה בהסכם המכר ולהפחית בצורה משמעותית את התשלומים הנדרשים מהמחזיקים.

מכל מקום, נראה כי ההתמודדות המשפטית של המחזיק מול האגודה תהיה בהתאם לנסיבות מסירת משק העזר לשימושו ובכלל זה המועד שבו נמסר לשימושו משק העזר, הסכמים שנחתמו בעבר מול האגודה ו/או הבטחות שניתנו לו במעמד קבלת משק העזר לחזקתו וכיו"ב.

חשוב לציין, כי בכל מקרה, טרם נקיטה בהליכים משפטיים, מומלץ לבחון לעומק את הזכויות של המחזיקים ולנסות להגיע להסכמות עם האגודה בעניין דרישת התשלום בכלל וגובה התשלום בפרט. על המחזיקים לזכור כי לאחר ההגעה להסדר מול האגודה וקבלת הסכמתה לשיוך המגרש, עדיין יהיה עליהם להוון את המגרש ולשלם לרמ"י את דמי ההיוון בשיעור של 91% בתוספת מע"מ (בהתאם להערכת שמאי), ממש כפי שמשלמים בהרחבות המושבים עבור רכיב הקרקע לצורך בניית בית צמוד קרקע.

 

האמור לעיל, נאמר בתמציתיות ובכלליות ואין לייחס לו משום ייעוץ משפטי, והבוחר לעשות זאת, עושה זאת על אחריותו בלבד. לכל מקרה ספציפי, יש לקבל ייעוץ משפטי מתאים.

אבירם בווני, עו"ד, נוטריון ומגשר

מתמחה בדיני מושבים, אגודות שיתופיות, משקים חקלאיים, בנים ממשיכים, צוואות, ירושות, משפחה, מקרקעין ותחום האזרחי המסחרי.

ליצירת קשר: רח' הרצל 5 בית שמש טל: 077-2110185 פקס: 077-2110186 נייד: 050-3752033 דוא"ל: abavani.law@gmail.com

 

אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?