תשלום היטל השבחה במכירת נכס נדל"ן

בבואכם לשקול מכירת נכס נדל"ן לרבות דירה ו/או בית צמוד קרקע או משק חקלאי (נחלה), עליכם לבדוק היטב את נושא החבות בהיטל השבחה, באמצעות עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין ובכך למנוע מצב בו לאחר מכירת הנכס (מימוש), תדרוש מכם הרשות המקומית תשלום היטל השבחה שיכול לעיתים להגיע גם למאות אלפי שקלים.

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל נכס, כאשר הרשות התכנונית (מקומית, מחוזית, ארצית) אישרה תכנית כלשהיא, לדוגמה תכנית לפינוי בינוי הגורמת באופן ישיר להשבחת הנכס (לעליית ערך הנכס).

כאמור, במידה והרשות התכנונית אישרה לדוגמה תכנית שמוסיפה זכויות בנייה במתחם מסוים או פרויקט כלשהו שעשוי לגרום לעליית שווי הנכס שלכם, אזי  על בעלי הנכסים באותו מתחם תהייה חבות בהיטל השבחה, השאלה היא כיצד אפשר לבדוק את היקף היטל ההשבחה הצפוי ועל מי מוטלת החבות לשלמו?

ברירת המחדל המקובלת היא שהחבות לשלם את היטל השבחה היא על בעל הנכס. ברוב החוזים שבעסקות מכר, החבות לשלם את היטל ההשבחה מוטלת על בעל הנכס (המוכר) ובעצם שווי המכירה (התמורה) שתקבלו עבור הנכס שלכם הוא בקיזוז תשלום היטל ההשבחה, ככל ויהיה.

לדוגמה, בפרויקטים מסוגי פינוי בינוי/תמ"א 38, על עורכי הדין המייצגים את הדיירים מול היזם של הפרויקט, לדאוג שבהסכם מול היזם, יהא סעיף המטיל את החבות בהיטל השבחה כתוצאה מאישור התכנית לקידום הפרויקט, אך ורק על היזם ובכל מקרה לא על בעל הנכס. כך גם בעסקת מכר נחלה, ככל וישנה חבות בהיטל השבחה (בדר"כ יש והיא גבוהה), יש לדאוג שהחבות לא תוטל עליכם אלא על הקונה ואם תוטל אז שתדעו זאת לפניי, על מנת שתדעו לתמחר בהתאם את שווי המכירה עבור הנחלה שלכם.

עם זאת, יש לזכור כי ישנם מקרים בהם בהסכם פינוי הבינוי/תמ"א 38 אין סעיף המחייב את היזם לשלם את היטל ההשבחה. לדוגמא, במקרה של מימוש הנכס, קרי, מכירת הנכס לצד ג' , היטל ההשבחה יחול עליכם, בעלי הנכסים (המוכרים).

רק לאחר בדיקה מעמיקה וקבלת תשובה בקשר עם החבות בהיטל השבחה ועל מי היא חלה בפועל (על היזם או על בעל הנכס), יש להתקדם עם מכירת הנכס שלכם, זאת על מנת למנוע מצב בו לאחר מכירת הנכס, תדרוש מכם הרשות המקומית תשלום היטל השבחה שיכול לעיתים להגיע גם למאות אלפי שקלים, דבר שעשוי לגרום לעוגמת נפש מרובה ולקבלת תמורה נמוכה יותר עבור הנכס שלכם, שאלמלא ידעתם, לא בטוח הייתם מוכרים במחיר בו מכרתם בפועל.

דניאל שמעונוב, עו"ד

מומחה בתחום המקרקעין והמושבים
[email protected]