המחוזית אישרה סופית: חמש יחידות בנחלה בבית נקופה

הוועדה המחוזית אישרה תכנית מתאר מהפכנית במושב בית נקופה הכולל היתר להקמת חמש יחידות בנחלה. המתנגדים טוענים: התכנית תשנה את אופי היישוב ותטיל עומס מסים בלתי אפשרי על בעלי הנחלות

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים אישרה לפני כשבועיים את תכנית המתאר המפורטת של מושב בית נקופה. מדובר בהחלטה דרמטית המאשרת את הרחבת היישוב והגדלת מכסת יחידות הדיור באופן משמעותי, תוך ניסיון לאזן בין צורכי הפיתוח לשמירה על הצביון הכפרי.

הוועדה המחוזית אישרה את התכנית המאפשרת הקמת עד 5 יחידות דיור בנחלה בבית נקופה, עד למכסה של 300 יחידות במושב כולו וזאת בהתאם ללוח 2 בתמ"א 35.  הוועדה נימקה את החלטתה בכך שעיקרון העיבוי של יח"ד ביישוב תואם את מדיניות התכנון הארצית והמחוזית. הוועדה דחתה את המלצת החוקר אדריכל אבי חינקיס להתנות את האישור בהחלטת אסיפה כללית, וקבעה: "הליך שיתוף הציבור הסטטוטורי מוצה".

יש לציין כי מושב בית נקופה הוא המושב הקטן בישראל ומונה 47 נחלות בלבד, שבהן יש כיום 94 יח"ד, ובנוסף 6 יח"ד במשקי עזר ו-48 יח"ד בשכונת ההרחבה ובסה"כ – 148 יח"ד.

הוועדה המחוזית, בראשות שירה תלמי באבאי, קבעה כי הסדרת פיתוח המושב תיעשה באמצעות "עיבוי" הבינוי בתוך הנחלות הקיימות, ללא תוספת של שטחי פיתוח חדשים מעבר ל"קו הכחול" המאושר, ובכך לשמר את השטחים הפתוחים הסובבים את היישוב.

עשרות התנגדויות

במהלך הדיונים נשמעו עשרות התנגדויות מצד תושבים וקבוצות עניין במושב. להלן הסוגיות המרכזיות המרכזיות ולצידן תגובת החוקר שמינתה הוועדה.

צפיפות וצביון כפרי - המתנגדים טענו כי התכנית הופכת את המושב ל"פרבר עירוני" בעל צפיפות בנייה גבוהה, ללא שטחים פתוחים. כמו כן, תוספת יחידות הדיור תעמיס על התשתיות. בתגובה המליץ החוקר: לאשר את העיבוי כדי למנוע זליגה לשטחים פתוחים ולקבוע בנספח הבינוי אפשרות שהבנייה של יחידות הדיור הרביעית והחמישית תיעשה בשתי קומות.

תשתיות ותחבורה - הועלו טענות קשות על מחסור במדרכות, כבישים צרים ובעיות חניה בגרעין המושב. החוקר  דרש הכנת סקר תנועה מפורט המנתח את מצב התנועה והחניה הקיים והצפוי. הוועדה אימצה המלצה זו כחלק מתנאי המימוש.

הכשרת עבירות בנייה – מתנגדים טענו כי התכנית נועדה להכשיר עבירות בנייה קיימות. החוקר קבע כי תנאי לפרום מסמכי התכנית המעודכנים יהיה קבלת דו"ח פיקוח מחוזי עדכני וקבע כי תנאי להיתר בנייה יהיה הריסת מבנים לא חוקיים שאינם מוסדרים בתכנית.

מחסור במבני ציבור – המתנגדים טענו כי התכנית אינה נותנת מענה לצרכי הציבור וכי היקף מבני הציבור הקיים קטן ביחס לנדרש. עוד נטען, כי התכנית כוללת שינוי ייעוד שטחים מציבורי למסחרי במרכז המושב והדבר משנה את האופי של המושב. המלצת החוקר הייתה להגדיל ב-200% את אחוזי הבנייה של מבני הציבור בשטחי הציבור הקיימים ולקבוע כי ייבנו בשלוש קומות מעל מפלס הכניסה.

כאמור, הוועדה אימצה את מרבית המלצות החוקר.

סוכריה מרירה

במהלך הדיונים בוועדה המחוזית על אישור תכנית המתאר החדשה של בית נקופה עלה שוב ושוב הפוטנציאל הכלכלי הרב אשר טמון באישור יחידה רביעית וחמישית בנחלה. גורמים במושב מותחים ביקורת על הימנעות הוועדה מתחשיבים כלכליים אשר, לכאורה, הופכים את הפוטנציאל הכלכלי לאבן משקולת על צוואר בעלי הנחלות.

כאמור, אישור תכנית המתאר כולל הגדלת מספר יחידות הדיור בנחלות של בית נקופה לחמש יחידות. שווי של יחידה צמודת קרקע בגודל 160 מ"ר באזור מבשרת ציון עומד כיום על 5-7 מליון שקל, כך שבפועל מדובר על הטבה בהיקף עצום של 10-14 מליון שקל. אולם הטבה זו כוללת קוצים משמעותיים.

מסים כבדים

הוספת יחידות 4 ו-5 מעלה את מחיר המכירה של הנחלה אך היא גם גוררת תשלומים של מיליוני שקלים במיסים. בעת מכירת הנחלה, נדרש לשלם ארבעה סוגי תשלומים ומיסים עיקריים:

היטל השבחה (לוועדה המקומית לתכנון ובנייה) - גובה המס: 50% מההפרש בין שווי הנחלה לפני אישור התוכנית החדשה לבין שוויה אחריה. מועד התשלום: בעת "מימוש" – כלומר, בעת מכירת הנחלה או בעת הוצאת היתר בנייה ליחידות הללו.

דמי רכישה / דמי הסכמה (לרשות מקרקעי ישראל - רמ"י) - זהו התשלום עבור זכות השימוש בקרקע השייכת למדינה. במידה והנחלה לא מהוונת (כלומר לא שיחמו עבור זכויות הבנייה בה בעבר)  במסלול "דמי הסכמה" ישולם כ-33% מעליית ערך הקרקע לרמ"י (בניכוי היטל ההשבחה). במסלול "דמי רכישה" המאפשר רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים (מה שמאפשר את בניית היחידות הנוספות), ישולם 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים (2.5 דונם). צפוי כי רמ"י תדרוש במקרה של מכירת הנחלה להשלים את דמי הרכישה המלאים כדי "לשחרר" את מגבלת שלוש היחידות המסורתית.

מס שבח (לרשות המיסים) – זהו מס על הרווח הכלכלי שנוצר לך מהיום שהנחלה הועברה לרשות הבעלים ועד יום המכירה. גובה המס: באופן כללי 25% על הרווח הריאלי. מס השבח על בית המגורים האישי שלך (היחידה הראשונה) עשוי ליהנות מפטור של "דירה מזכה" (עד תקרה מסוימת), אך יחידות 4 ו-5 נחשבות כ"זכויות בנייה נוספות" או "נכס עסקי", והמס עליהן יהיה מלא ללא פטור של דירת מגורים.

מע"מ (מס ערך מוסף) - במכירת נחלה, מרכיב הקרקע החקלאית והמבנים שאינם משמשים למגורים (מחסנים, לולים וכו') חייבים במע"מ (כיום 17%).

בהערכה גסה ניתן לאמוד כי היקף המיסוי בעת מכירת נחלה בבית נקופה מרגע אישור התכנית החדשה עשוי להגיע במקרים מסוימים עד ל-10 מליון שקלים. מימוש ההטבה והקמת היחידות הרביעית והחמישית בנחלה על ידי בעל הנחלה יהיה כרוך בתשלום מסים של 4-5 מליון שקלים.

המתנגדים לתכנית המתאר טוענים כי הסכומים הגדולים שיוטלו כעת על בעלי נחלה שירצו למכור את הנחלה או לממש את היחידות הנוספות הם בעצם מחסום פיננסי שלא יאפשר להם זאת. "מהיכן יביא בעל נחלה בבית נקופה סכומים של ארבעה או ששה מליון שקל כדי לממש את הזכויות שלו? וזה עוד לפני שהתחיל להכשיר את השטח לבנייה ולא הניח אפילו בלוק אחד בשטח", טוענים גורמים במושב, "התכנית הזו היא בעצם סוכריית רעל – היא נראית מתוקה אבל מי שבולע אותה יצטרך להתמודד עם אתגרים פיננסיים בלתי אפשריים".

אתגר תשתיתי

נציג בית נקופה במליאת המועצה האזורית מטה יהודה, דרור גליד, מתח ביקורת על אישור התכנית. "במשך שנים פעלתי יחד עם עוד תושבים לשמר את הצביון של בית נקופה – מושב שיישאר עם לב ציבורי ואופי כפרי. ההחלטה שהתקבלה תשנה את אופי המושב שלנו באופן מהותי ובלתי הפיך: ציפוף בנייה, הפיכת המרכז הקהילתי למסחרי, ועומסי תנועה שאין להם פתרון של ממש. מה שמטריד אותי לא פחות הוא שרבים מבעלי הנחלות עדיין לא מודעים להשלכות הכלכליות האמיתיות: עלויות היטל השבחה ועלויות לרמ"י צפויות להיות גבוהות מאוד – עד כדי כך שחלק לא מבוטל מבעלי הנחלות, בייחוד הקטנות, פשוט לא יוכלו לנצל את הזכויות שנתנו להם אך ידרשו לשלם עבורן".

החלטת הוועדה המחוזית סוללת את הדרך לגידול משמעותי באוכלוסיית בית נקופה בתוך "גרעין המושב". המשמעות המיידית היא פוטנציאל כלכלי רב לבעלי הנחלות, אך גם אתגר תשתיתי אדיר. המושב יידרש להתמודד עם צפיפות תחבורתית גוברת ועם הצורך בפיתוח מסיבי של מבני ציבור לגובה, כפי שהותר בהחלטה. בנוסף, מנגנון האכיפה שנקבע (התניית היתרים בהריסת בנייה לא חוקית) צפוי ליצור מתחים פנימיים ביישוב בשנים הקרובות.