פרשת איקאה אשתאול: האם מדובר בעבירות בנייה או בסכסוך על חלוקת הכנסות ארנונה?
סניף איקאה אשתאול עמד השבוע במרכז ההתעניינות של התקשורת הכלכלית בישראל. העתירה חסרת התקדים של מתכננת מחוז ירושלים, שירה תלמי-בבאי, כנגד החלטת ועדת הערר של הוועדה המחוזית, שאישרה את פתיחת הסניף, הייתה מקור לעיסוק נרחב בפרשת הקמת המבנה על אדמות מושב אשתאול ועל האופן שבו פעלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מטה יהודה בנושא, תוך הפניית אצבע מאשימה למטה יהודה והצגת יזמי איקאה כמי שזוממים, לכאורה, לבצע עבירות בנייה.
ועדה מקומית מוערכת
למי שלא מצוי בסבך היחסים שבין הוועדה המקומית מטה יהודה לבין הוועדה המחוזית ירושלים, כדאי להזכיר כמה נתונים שיכולים לשפוך אור על הרקע לצעדים המשפטיים הקיצוניים שננקטו על ידי מתכננת מחוז ירושלים. ראשית, כדאי להזכיר שהוועדה המקומית מטה יהודה היא הוועדה המקומית היחידה בארץ, שהצליחה לקדם תכנית מתאר מאושרת למועצה אזורית. מהלך זה שאותו הובילה מהנדסת המועצה, מיכל נאור ורניק, מצביע על ההערכה הרבה של רשויות התכנון הארציות לעבודת הוועדה ומעניק לוועדה סמכויות מורחבות המאפשרות לה לקדם תכניות מפורטות בתחומי המועצה ולהעניק היתרי בנייה למבנים תיירותיים וחקלאיים מתוקף התכנית הכוללת, על פי שיקול דעת חבריה.
שנית, בין הוועדה המחוזית ירושלים לבין מטה יהודה קיים מתח רב על רקע התכניות שמקדמת הוועדה המחוזית לסיפוח שטחים ממטה יהודה לרשויות אחרות. התכנית לבנייה ברכס לבן, התכנית להגדלת צור הדסה, התכניות להפקעת שטחים חקלאיים ממושבים צמודים לערים שבמרחב ירושלים, התכנית לסיפוח שטחים לקרית יערים ועוד, הן כולן תכניות שהוועדה המחוזית מעוניינת לקדם ומטה יהודה מתנגדת להן.
שלישית, המצוקה הפיננסית שבה נתונה העיר בית שמש, במיוחד על רקע האיכלוס המהיר שלה, גורמת למשרד הפנים לחפש עבורה מקורות הכנסה. על הפרק מונח סיפוח אזור התעשייה הר טוב, השייך למטה יהודה, לעיר בית שמש. במטה יהודה מחזיקים הסכם משנת 2012 הקובע כי לא יהיה שינוי במעמד אזור התעשייה לפחות עד שנת 2027. במשרד הפנים לא יכולים לחכות עוד שבע שנים ומחפשים מנופי לחץ כדי ל"כופף" את מטה יהודה שם בנושא זה.
"עבירות חמורות ביותר"
המהלכים המתוארים למעלה הם התפאורה שעל הרקע שלה מתחוללת כעת המהומה סביב פתיחת סניף איקאה אשתאול הפועל על מתחם של מושב אשתאול ומשלם ארנונה למועצה האזורית מטה יהודה. מתכננת מחוז ירושלים, שירה תלמי-בבאי, יצאה במהלך חריג ביותר, כנגד ההחלטה של ועדת הערר של הוועדה המחוזית ירושלים, ודרשה לבטל אותה, וזאת במסגרת של הגשת עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים.
כתב העתירה המשתרע על עשרות עמודים, המוגש בשמה של מתכננת המחוז, טוען כי במבנה אשר הקימה חברת פארק מסחר ותעשיה אשתאול בע"מ (חברה המוחזקת על ידי יזם הנדל"ן צחי נחמיאס בשיתוף עם ועד האגודה החקלאית אשתאול) בוצעו עבירות בנייה "בדרגת חומרה גבוהה ביותר ובהיקפים חסרי תקדים", בהיקף של יותר מ-8500 מ"ר.
"בפנינו מקרה מובהק שבו הבנייה קדמה לתכנון תוך הצבת עובדות בשטח", נכתב בעתירה, “והתכנון לא נועד אלא להיות חותמת גומי כדי להכשיר את הבינוי שהוקם באופן פסול".
קצפה של הוועדה המחוזית יצא על כך שהוועדה המקומית מטה יהודה התירה ניוד זכויות בנייה לתעשייה משטחים סמוכים שנמצאים בבעלות "פארק אשתאול בע"מ" בהיקף של 8565 מ"ר, וצירופם למבנה המסחרי שהוקם, וזאת "תוך התעלמות מוחלטת מעקרונות תכנית המתאר המחוזית הגבוהה ממנה בהיררכיה ובניגוד מוחלט לעקרונות דיני התכנון והבנייה".
בהמשך העתירה נטען כי לפני הוועדה המחוזית הוצגו "מצגים לא מדויקים (בלשון המעטה) לרבות מידע חסר ולא מדויק בענין המטרה הסופית של המהלך התכנוני...”, וכי בדיונים שקיים ב"כ היזם עם הוועדה המחוזית הוא התחייב כי "התכנית לא תמשיך להתקדם ולא תופקד ללא תיאום כנדרש", אך בפועל התכנית המורחבת הופקדה והמבנה הוקם ופועל עם חריגות בנייה שלא זכו לאישור המחוזית כנדרש בסעיף 109 בחוק התכנון.
במקביל לעתירה הוציאה הוועדה המחוזית בקשה לצו מניעה לשימוש בשטחים שהתווספו למבנה בהיקף של 9000 מ"ר ודרשה לאטום אותם. שופט בית המשפט לעניינים מינהליים, אלכסנדר רון, אישר את הצו המבוקש.
"הכל נעשה כדין"
בתשובה לעתירה שהוגשה ביום רביעי (10.6) על ידי היועץ המשפטי, עו"ד אייל מאמו, מבקשת הוועדה המקומית מטה יהודה למחוק את העתירה על הסף ולבטל את הצו המניעה הזמני וזאת מנימוקים טכניים ומהותיים.
במסגרת הנימוקים המהותיים צויין כי מתן צו המניעה הזמני במעמד צד אחד, וללא שנשמעו טענות הנתבעים האחרים, מהווה בקשה לשינוי מצב קיים ובפועל זהו "צו עשה" שגורם נזק משמעותי ונרחב לבעלי החנות, 380 עובדיה, ולמועצה האזורית מטה יהודה.
בתשובה הודגש כי הוועדה המקומית עומדת על דעתה, סניף איקאה נפתח כדין וניוד זכויות הבנייה, שעומד במרכז העתירה, נעשה ממגרש המיועד לתעשייה למגרש המיועד למסחר "ללא תוספת מ"ר אחד". ליתר דיוק, הודגש כי לחברת פארק אשתאול בע"מ יש זכויות בנייה נוספות במתחם הנדון בהיקף של אלפי מ"ר אשר היא יכולה לנצל לצרכיה, תוך ניודם במסגרת תכנון מיטבי למתחם.
במסגרת התשובה הוצגה עמדת ועדת הערר של הוועדה המחוזית שקבעה כי החלטת הוועדה המקומית מטה יהודה ניתנה בסבירות ובסמכות. “שוכנענו שאין בעבירות הבנייה הנטענות, בנסיבות שלפנינו, כדי להוות משקל נגד להחלטה התכנונית הראויה והנכונה", נכתב בהחלטת ועדת הערר המחוזית, “מציעים אנו לכל מי שיבקר החלטה זו שייצא לשטח. למעשה, כל מי שיסע על כביש 38 בואכה העיר בית שמש לא יבין על מה זעקה העוררת זעקה גדולה ומרה? ...כל מה שמבקשת התכנית לעשות הוא לנצל את השטח טוב יותר...”.
בוועדה המקומית טוענים כי גם אם בוצעו לכאורה עבירות בנייה במבנה, הרי "היקפן לא הצדיקו דחיית תכנית בשל שיקולי אי עידוד עבריינות בנייה והגנה על שלטון החוק". לטענת מטה יהודה הוועדה המחוזית אינה תואמת מקרים רבים, מורכבים וחמורים בהרבה, בהם אישרה ומאשרת הוועדה המחוזית באופן שיגרתי ורגיל תכניות להסדרה והכשרה של עבירות בנייה. לדוגמא הוצג פרויקט ברמת בית שמש ב', שבמסגרתו מסדירה הוועדה המחוזית אלפי מטרים בלתי חוקיים, ועשרות דירות לא חוקיות, אשר נבנו בבנייני מגורים בעיר בית שמש.
טענות נוספות בכתב התשובה לעתירה הן, שעבירות הבנייה הנטענות בענייננו נעשו באתר המצוי במהלך בנייה ובמבנה שטרם אוכלס, בתוך הקונטור של המבנה המאושר, שמדובר בתכנית לשינוי בחלוקת זכויות הבנייה שבתוקף בין מגרשים במתחם בלבד, ושעדיין הוועדה המקומית סבורה וכך גם סברה ועדת הערר, ונימקה זאת היטב כי התכנית ראויה ונכונה תכנונית.
חלוקת הכנסות ארנונה
בתגובה לעתירה מצטטת הוועדה המקומית מטה יהודה את החלטת ועדת הערר המצביעה על האפשרות שהרקע לעמדת הוועדה המחוזית נובע מנימוקים אחרים.
"לאחר ששמענו את הצדדים באריכות ובחנו את טענותיהם דק על דק", כותבת ועדת הערר, “נדמה שכל מהותו של הערר מצוי בסעיף 69 מתוך 70 סעיפים לכתב הערר. בסעיף זה אומרת העוררת: "בנוסף, לא שקלה הוועדה המקומית את הצורך בקיומו של הסכם המבטיח תכנון, ניהול והפעלה משותפים בשטח התכנית וכן חלוקת הכנסות בגינה וזאת, בניגוד לקבוע בהוראות סעיף 5 לעיל. כפי שתואר לעיל, תמ"מ/ 1/ 30 ייעדה את השטח הנדון עבור תעשייה כאמצעי למימוש המטרה של חיזוק העיר בית שמש באמצעות קביעת שטחים נרחבים לתעסוקה ולתעשייה באזור הסובב אותה. לכן, הפקדת התכנית ואישורה מבלי לדון בהוראות סעיף זה עומדות בניגוד גמור למטרות הניצבות בבסיס תכנית המתאר המחוזית".
אם כן, גם ועדת הערר סוברת כי ברקע הטענות החמורות כנגד הוועדה המקומית מטה יהודה עומדת דרישת הוועדה המחוזית לחלק את הכנסות הארנונה העסקית של מטה יהודה מחנות איקאה אשתאול עם בית שמש.
לאור זאת הוועדה המקומית דוחה את הטענות בעתירה, טוענת כי מדובר ב"הכפשות" ו"בהאשמות מופרכות" וכי העותרת פועלת בחוסר תום לב.
תגובות נוספות
יחד עם כתב התגובה לעתירה של מטה יהודה הגישה חברת פארק אשתאול בע"מ בקשה לביטול צו המניעה ובו נטען כי, "העותרת זכאית לחשוב שוועדת הערר טעתה, ולנסות לאתגר אותה בכל הערכאות המשפטיות האפשריות. אך מכאן ועד לזעקות העתירה: אי-חוקיות, אי סבירות קיצונית, הרס מוסדות תכנון ושלטון...המרחק הוא רב".
במקביל הודיעה חברת "ליבנה צפוני", המפעילה את איקאה ישראל, שהיא לא מחוייבת לציית לצו המניעה משום שהיא לא נכללה בעתירה והמשיכה להפעיל את החנות באשתאול ללא הפרעה. לאור זאת הגישה פרקליטות מחוז ירושלים בקשה להכליל את "ליבנה צפוני" במסגרת העתירה וצו המניעה.
כמו כן, נכנסה לתמונה גם הסתדרות העובדים הלאומית, המייצגת את ועד עובדי איקאה אשתאול, וביקשה למחוק את העתירה על הסף וזאת מחשש לפגיעה בעובדים. “החלטת הביניים של בית המשפט הינה דרמטית, עלולה להביא באופן מיידי לסגירת סניף אשתאול, פיטורי מאות עובדים...ופגיעה במאות עובדים נוספים באופן עקיף...והכל לאחר שלמיטב הבנתנו התקבל אישורה של ועדת הערר לפתיחת הסניף...”.
יובל רובין
אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?