פרשת הקריסה של חברת שריגים ליאון בע"מ: עורכי הדין יפצו את קבוצת המשקיעים במיליוני שקלים

הפרשה העגומה שבה קרסה חברת "מקורות שליטה" אשר עסקה בשנים 2007-2012 בהקמת שכונות הרחבה במספר יישובים במטה יהודה ממשיכה להעסיק את בתי המשפט. לאחרונה פסק ביהמ"ש המחוזי בירושלים כי עו"ד של "מקורות שליטה", עו"ד ליאור רוב, יפצה כמה מהמשקיעים בפרויקט ההרחבה של שריגים-ליאון בסכום של 2.2 מליון שקל מאחר ולא יידע אותם על כך שהפרויקט משועבד ללא הגבלת סכום לחברת המימון "מניף".  כמו כן, נקבע כי עו"ד של קבוצת המשקיעים, עו"ד יורם רוט, התרשל בתפקידו, ולכן עליו לפצות אותם בסכום של 1.1 מליון שקל.

התחלה מבטיחה

כזכור, החל משנת 2007 הייתה מעורב היזם רוני בן יהודה במספר פרויקטים של שכונות הרחבה במטה יהודה וזאת באמצעות חברת "מקורות שליטה". החברה חתמה חוזים לפיתוח שכונות הרחבה במספר מושבים ובהם צלפון, תרום, נחם ועוד. בין השאר רכשה חברת בת שלה את הזכויות להקמת שכונת הרחבה במתחם מקרקעין ביישוב שריגים-ליאון, ופרויקט זה עמד במרכז התביעה הנוכחית.

בפרויקט זה, שנוהל על ידי חברת "שריגים-ליאון בע"מ", רכש בן יהודה את הזכויות מחברה זרה שהחזיקה, יחד עם קק"ל, ב־35 דונם ביישוב. התכנון היה לשנות את יעוד הקרקע עליו היה מפעל תעשייתי לא פעיל ולבנות הרחבה של 92 מגרשים למגורים. חברת שריגים ליאון העריכה שתקבל 64 מגרשים, ובשלב מסוים אף העריכה כי תקבל 71 מגרשים בפרויקט.

פסק הדין של שופט בית המשפט המחוזי בירושלים, אריה רומנוב, מגולל את כל השתלשלות העניינים עד לרגע שבו נאלצה מקורות שליטה להסכים למינוי כונס נכסים לחברת "שריגים-ליאון בע"מ".

שיעבוד לחברת המימון

כדי לרכוש את הזכויות במתחם חתמה "שריגים-ליאון בע"מ" על חוזה מימון עם חברת המימון "מניף" המתמחה במימון פרויקטים של נדל"ן, שבו שיעבדה את זכויותיה במתחם "ללא הגבלת סכום".

לדברי בן יהודה, במהלך המחצית השנייה של שנת 2010 נקלעה קבוצת מקורות שליטה לקשיי תזרים מזומנים, וזאת לאחר שבחודש יולי 2010 קרסה חברה קבלנית בפרויקט גדול של הקבוצה ובמקביל, היו עיכובים מצד מנהל מקרקעי ישראל בשלושת ההרחבות האחרות במטה יהודה: תרום,  נחם וצלפון.

קשיי תזרים המזומנים של קבוצת מקורות שליטה העלו לפני הקבוצה את הצורך להשיג מימון מהיר. מפסק הדין עולה כי, בן יהודה פנה לידיד שלו, והציע לו לרכוש מגרשים בהנחה משמעותית. ההצעה חזרה על עצמה גם בפגישה שהתקיימה במשרדו של עו"ד ליאור רוב.

השקעה במחיר עלות

בעקבות פגישה זו התארגנה קבוצת בת חמישה משקיעים, עליה נמנה גם עו"ד רן גוט ממושב בית נקופה, אשר הייתה מיוצגת על ידי עו"ד יורם רוט. הקבוצה רכשה זכויות לרכישה של חמישה מגרשים במתחם במחירי עלות וזאת כנגד ערבות אישית של בן יהודה. בהסכם שנחתם בין הצדדים נאמר כי השיעבוד לחברת מניף הוא על סך של 450 אלף שקל בלבד.

כנגד ההסכם העבירו המשקיעים לבן יהודה סכומים של 600-450 אלף שקל למגרש, ובסך הכל סכום של 2.25 מליון שקל שהיה מיועד לצרכים שונים של חברת "מקורות שליטה".

קשיי המימון של "מקורות שליטה" הלכו והחמירו ועל רקע זה פנה בן יהודה לשניים מקבוצת המשקיעים וביקש הלוואה של 2 מליון שקל שתוחזר ברבית שנתית של 50% (!). בהסכם ההלוואה נאמר כי הזכויות של חברת שריגים-ליאון בע"מ בפרויקט "נקיות מכל חוב, עיקול או שעבוד, פרט לשעבוד לטובת חברת המניף בע"מ". בטחונות להלוואה ניתנו במסגרת ערבות אישית של בן יהודה והסכם מכר מותנה ל-5 מגרשים נוספים במתחם.

שיווק לציבור הרחב

בינתיים החלה "שריגים-ליאון" לשווק מגרשים במתחם לרוכשים מהציבור הרחב ומכרה 35 מגרשים במחיר של 800 אלף שקל למגרש. הכספים הוחזקו בחשבון נאמנות.

על רקע הקשיים הגוברים של "מקורות שליטה" נמכרו במהלך שנת 2011 עוד 3 מגרשים לחברים בקבוצת המשקיעים  במחיר של 500-550 אלף שקל למגרש.

במהלך עיסקאות מכירה אלה התברר לעו"ד של קבוצת המשקיעים, עו"ד יורם רוט, כי ברשם החברות קיים שיעבוד "ללא הגבלת סכום" על כל הנכסים של חברת שריגים ליאון בע"מ, וכי אין לחברה אפשרות לשעבד או להעביר זכויות בנכסיה ללא הסכמת "מניף".

כינוס נכסים

בספטמבר 2011 שיגר מינהל מקרקעי ישראל מכתב לחברת "שריגים-ליאון בע"מ ובה נקבע כי החברה תהיה זכאית ל-44 מגרשים בלבד מכלל 92 המגרשים במתחם, כ-60% בלבד מכלל המגרשים שהיא תכננה לקבל. (בעקבות זאת מתנהלת תביעה של החברה כנגד רמ"י בהיקף של 38 מליון שקל)

הודעת המינהל יצרה סחרור שמנע מחברת שריגים מלהמשיך בשיווק המגרשים או בגביית כספים מהרוכשים הרגילים, מאחר והייתה קיימת אי וודאות לגבי עתידו של הפרויקט. הדבר גרם לכך שכתשעה חודשים לאחר מכן, במאי 2012, הודיעו 35 הרוכשים על ביטול הסכמי הרכישה שנכרתו עימם, וקיבלו בחזרה את הכספים ששילמו, למעט דמי הרשמה.

כתוצאה מכך החליטה חברת המימון "מניף" שהחזיקה בזכויות על המתחם למנות כונס נכסים ל"שריגים-ליאון בע"מ", ומכאן התגלגלו הדברים לכדי כך שהכספים של קבוצת המשקיעים יוחזרו אליהם רק בכפוף ליתרות שיוותרו אחרי שכל המגרשים יימכרו על ידי כונס הנכסים. בפועל, לאחר מכירת כל המגרשים לא נותרו כספים בקופת הכונס וכספי המשקיעים בהיקף של 5,800,000 שקל , ירדו לטמיון.

היחיד מבין המשקיעים שנהג אחרת, הוא עו"ד רן גוט, שהחליט שלא להתקשר בהסכם עם מניף, הודיע לחברת שריגים ביום 14.11.11 על ביטול הסכם המכר והגיש נגדה ונגד בן יהודה תביעה כספית לבית משפט השלום בירושלים. גוט זכה בתביעתו ובפועל קיבל כספים מבן יהודה במהלך השנים לשם פירעון החוב אליו.

אחריות עורכי הדין

קבוצת המשקיעים, שכללה כעת שבעה משקיעים, הגישה תביעת רשלנות בשנת 2014 נגד עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה - עו"ד רוט, שייצג אותם, ועו"ד רוב, שייצג את החברה היזמית שריגים ליאון. גם חברות הביטוח מגדל ואיילון שביטחו את עורכי הדין נתבעו.

טענתם המרכזית של התובעים, כי עורכי הדין התרשלו בכך שלא הזהירו אותם על הסיכונים - נדחתה. ביהמ"ש קבע כי הם היו מודעים לסיכונים, בין היתר כי בעת עריכת ההסכמים טרם נקבע מה יהיה מספר המגרשים שהחברה תקבל וכי כספם ישמש לצרכים השונים של החברות שבבעלות היזם.

רוב טען במשפט כי ייצג את החברה מול רוכשים אחרים, אך לא היה מעורב בעסקה מול התובעים וגילה עליה בדיעבד. למרות זאת, הוא אישר כי משרדו שלח טיוטת הסכמים שנועדה לעבור למשקיעים. ביהמ"ש דחה את גרסתו וקבע כי הוא היה מעורה ופעיל בפרויקט כולו.

השופט אריה רומנוב קבע כי מעדותו של עו"ד רוב ומהתנהגותו עולה, "הוא סבר ועדיין סבור שהעסקה של התובעים עם חברת שריגים מנוגדת להתחייבויות של חברת שריגים כלפי מניף וכלפי הרוכשים הרגילים. למרות זאת הוא לא הביא את הדברים לפני התובעים כפי שצריך היה לעשות. אילו היה מביא, יש יסוד סביר להניח שהתובעים לא היו מתקשרים בעסקה מושא דיוננו. ואם לא היו מתקשרים – הם לא היו מאבדים את כספם. משכך, יש להטיל על עו"ד רוב אחריות לנזקים שנגרמו לתובעים בשל התקשרותם בעסקה".

איילון היא המבטחת של עו"ד רוב בביטוח אחריות מקצועית. היא התייצבה מאחוריו בתיק זה והעניקה לו כיסוי ביטוחי. משכך, עליה לשאת בחיובים שיוטלו על עו"ד רוב, המשיך וקבע השופט.

לא נהג בזהירות

ביחס לעו"ד של המשקיעים, עו"ד יורם רוט, קבע השופט רומנוב: "...החלטתי לדחות את טענת התובעים שעו"ד רוט התרשל כלפיהם בכך שלא הזהיר אותם מפני הסיכונים הכרוכים בעסקה. כן דחיתי טענות נוספות שהתובעים העלו כלפי עו"ד רוט. מאידך, מצאתי כי עו"ד רוט לא נהג במידת הזהירות הנדרשת מעורך דין, בכך שהוא לא העמיד את התובעים על הבעייתיות והקושי הקיימים בעסקה...".

לאור זאת קבע השופט כי חלוקת הפיצוי לתובעים בין הגורמים השונים תיעשה באופן הבא: עו"ד רוב – 32.5% ; בן יהודה - 32.5% ; עו"ד רוט - 17.5% ; התובעים - 17.5% . הסכומים נגזרים מתוך הסכום שנותר לאחר קיזוזים שונים ועמד בעת מתן פסק הדין על 5.84 מליון שקל בתוספת הוצאות משפט בסך של 300 אלף שקלים. מכאן, שעו"ד רוב ורוני בן יהודה חויבו כ"א לפצות בסכום של 2.2 מליון שקל, ועו"ד רוט חוייב לפצות בסכום 1.1 מליון שקל.

השופט רומנוב הוסיף וקבע כי עו"ד רוט זכאי לכך שמגדל תשפה אותו בגין כל ההוצאות שהוציא ושהוא צפוי להוציא כמפורט בסעיף 279 לסיכומיו, וכן ובגין הטרחה והצער שנגרמו לו בשל כך שמגדל לא העמידה לו ייצוג משפטי ובשל הטענות שהעלתה כלפיו.