ביהמ"ש: המינהל מעל בחובתו

שופט ביהמ"ש המחוזי: מינהל מקרקעי ישראל לא נהג בשוויון כפי שמתחייב מרשות ציבורית, בפרשת ההקפאה של ההרחבה במושב תרום. רוכשי המגרשים בהרחבה: המינהל התנהג כבריון.

ליאת נוקד היא מורה לכימיה בבית הספר התיכון הר טוב, אבל את התרכובת הכימית שבישל לה מינהל מקרקעי ישראל, אפילו היא התקשתה לפצח. מכתב אנונימי בודד הפך אותה, משתכנת חדשה בהרחבה של מושב תרום, לנפגעת העיקרית במסגרת מלחמת החורמה שמנהל המינהל כנגד גביית "כספים אסורים" על ידי האגודות החקלאיות במושבים.

"את הבית שלנו היו צריכים לסיים עבורנו כבר לפני כחודשיים" אומרת ליאת בעגמומיות, "אבל במקום בית יש לנו מגרש, ששילמנו עליו דמי פיתוח למינהל ודמי ניהול לחברה המפתחת, ואנו לא יודעים מתי נוכל לבנות עליו".

כבר שלוש שנים ממתינים בני הזוג נוקד לבית החלומות שלהם בהרחבה של מושב תרום. ליאת מנתניה ובעלה, מלאכי, מרמת הגולן. לתרום הם הגיעו לאחר שסיירו באזור והתאהבו בו. "לא רכשנו חתול בשק" מדגישה ליאת. "לפני שהתחייבנו בדקנו את מצב ההרחבה במינהל וקיבלנו אור ירוק. אמרו לנו שהכול בסדר ופתאום, מקפיאים את ההרחבה, בלי לטרוח ולהודיע לנו. אני נאלצתי לשמוע על כך שהבית שלי לא ייבנה מידיעה בעיתון גלובס".

במהלך השנתיים וחצי שחלפו מאז הקפיא המינהל את ההרחבה בתרום, נולדו לליאת עוד שני ילדים, שהצטרפו לשני ילדיה הגדולים. המשפחה בת השש נפשות מתגוררת בדירונת זעירה בת שני חדרים באחד המשקים בתרום. "אנחנו משלמים משכנתא על המגרש ושכר דירה", היא קובלת, "יש לי ארבעה ילדים שמתגוררים בחדר אחד. קשה לנו, אבל אני מכירה משפחות שרכשו מגרש בהרחבה ונמצאות במצוקה כלכלית ואישית קשה יותר".

יו"ר הועד המקומי, אבי דניאל, מצטרף לביקורת של ליאת על התנהלות המינהל ואומר כי הוא מקווה שההיתר לבנייה יינתן מהר ככל האפשר. "ההרחבה הזו חשובה למושב והאיכות הגבוהה של הרוכשים תסייע לנו להתפתח".

המצוקה של ליאת ומלאכי נוקד ושל עוד עשרות משפחות שרכשו מגרשים בהרחבה של תרום, לא נעלמה מעיניו של שופט בית המשפט המחוזי ירושלים, אהרון פרקש. בפסק דין שניתן בשבוע שעבר קבע השופט כי מינהל מקרקעי ישראל לא נהג כפי שמתחייב מרשות ציבורית ומעל בחובתו לנהוג בשוויון, בהגינות, בסבירות ובמידתיות כלפי המשתכנים החדשים במושב תרום.

פסק הדין מגולל את השתלשלות העניינים בהרחבה של מושב תרום ויש בו עניין רב לאור החשיפה של אופן התנהלות המינהל כלפי ההרחבות במושבים.

הרחבה כולל הצרה

הצעד הראשון להקמת ההרחבה במושב תרום נעשה על ידי האגודה השיתופית עוד בשנת 1996. בפברואר אותה שנה פנה המושב למינהל והציג תוכנית להרחבת המושב ב-69 מגרשים. באוגוסט אותה שנה אישר המינהל את התכנית למתן תוקף ואף אישר את סכות המושב להמליץ על המועמדים לרכישת המגרשים, לאחר שיעברו ועדת קבלה.

עשר שנים המתינה התכנית המאושרת במשרדי ועד האגודה עד שהוחלט לצאת לדרך. בשנת 2006 שכר המושב את שירותיה של החברה המפתחת נופי יהודה בע"מ, שהיא חברת בת של מקורות שליטה, הנמצאת בשליטתו של היזם רוני בן יהודה. כידוע, מקורות שליטה חתמה באותה התקופה על חוזי פיתוח להרחבות של מושבים נוספים באזור מטה יהודה ובהם צלפון ונחם.

נופי יהודה בע"מ יצאה במבצע לשווק את 69 המגרשים בהרחבה והחלה להפנות מתעניינים בפרויקט לועדת הקבלה של המושב. במהלך השנים 2006-2008 חתם המינהל על הסכמי פיתוח עם חלק מהרוכשים שזכו לקבל את אישור ועדת הקבלה. ביולי 2007 ניתן לפרויקט היתר בנייה לביצוע עבודות עפר בהרחבה.

בינואר 2009 בדק אגף שיווק וכלכלה במינהל את הסכם הפיתוח שנחתם בין מושב תרום לבין החברה המפתחת ולא מצא בו פגם. חודש לאחר מכן, מצא המינהל כי בהסכם שבין החברה למשתכנים עולה חשד שהפרויקט מבוצע בבנייה מרוכזת, מפני שהחברה התחייבה כי תבנה למשתכנים בית כנסת בעלות של 300 אלף שקל. בעקבות כך עלה החשד כי בפרויקט נגבים "כספים אסורים" אולם המינהל התקשה לאמת את החשדות הללו על יסוד המסמכים שלפניו ולכן הוחלט לאשר את המשך ביצוע העסקאות תוך מעקב אחר הנעשה בשטח.

ביולי 2009 התקבלה במינהל פנייה אנונימית ובה נטען כי למושב תרום יש שני הסכמים עם החברה המפתחת, הסכם גלוי והסכם נסתר. במסגרת ההסכם הנסתר, נטען במכתב, המושב מקבל כספים מהחברה המפתחת בגין פרויקט ההרחבה ומבטיח לחבריו חלוקת כספים. בעקבות פנייה זו החליט המינהל להקפיא את ביצוע העסקאות הרחבה, עד למיצוי הבדיקה ופנה למושב בבקשה לקבלת הסברים.

חודש לאחר מכן התקבל במינהל מכתב אנונימי נוסף, שבו נטען כי בפרויקט ההרחבה בתרום ישנם מחדלים וחשדות לסדרי מינהל בלתי תקינים. חודש נוסף חלף ושוב התקבל במינהל מכתב אנונימי, השלישי מספר, שבו נטען כי המושב הבטיח לבעלי נחלות אשר יחליטו שלא לממש את זכותן לרכוש מגרש בהרחבה, לקבל 100-150 אלף שקל ובנוסף פורטו העבודות שהיזם הבטיח לבצע עבור האגודה: בית כנסת נוסף, פארק שיקשר את היישוב הישן עם ההרחבה, ביצוע קו ביוב ליישוב הישן ועוד.

בעקבות כך זומן יו"ר ועד האגודה של תרום למשרדי המינהל ושם נמסר לו כי עליו להבהיר את החשדות שהועלו כלפי ההתנהלות בפרויקט וכי עד לקבלת הבהרות המשך הפרויקט הוקפא. יו"ר הוועד, דניאל דניאל, חזר והצהיר בכתב כי ההסכם היחידי התקף בין ועד האגודה לבין החברה המפתחת, הוא הסכם הפיתוח שהמינהל קיבל לידיו וכי האגודה אינה מקבלת כספים מעבר לנאמר בהסכם זה.

באוקטובר 2009 התקבל במינהל מכתב תלונה אנונימי נוסף. בתגובה דרש המינהל מנציגי המשתכנים להציג בפניו את ההסכמים שנחתמו איתם הנוגעים למגרשים בהרחבה. לטענת המינהל לא המציאו המשתכנים את ההסכמים כפי שנדרשו, אך הסכם ניהול אחד הגיע לידיו, וממנו עלה החשד כי החברה המפתחת התנתה את רכישת המגרשים בהרחבה של תרום, ברכישת שירותים נוספים ממנה, בסך כולל של 258,280 שקל וזאת גם אם המשתכן יבחר לבנות את ביתו בעצמו. עוד עלה מההסכם, כי החברה המפתחת הפנתה רוכשים לועדת הקבלה של המושב, רק לאחר שאלה התקשרו בחוזה לרכישת המגרש באמצעותה.

לטענת המינהל השירותים הנוספים שעבורם התבקשו הרוכשים לשלם, כללו עבודות בגינן כבר שולמו כספים במסגרת דמי הפיתוח. על יסוד זה קבעו במינהל כי מדובר בגבייה של "כספים אסורים" וחתימת הסכם לא חוקי לביצוע "בנייה מרוכזת" והורו כי אישור המשך העבודות בהרחבה יתבצע רק לאחר שיושלמו שורה של דרישות ובהן גם ביטול החוזה עם החברה המפתחת.

קרבנות בעל כורחם

בעקבות הוראת המינהל להקפיא את ההרחבה בתרום, הגישה קבוצה של משתכנים, באמצעות עו"ד רוני דובר, תובענה ל"צו עשה" כנגד מינהל מקרקעי ישראל, ועד האגודה של מושב תרום וחברת "נופי יהודה", בדרישה להפשיר את המגרשים ולאפשר להם לבנות את ביתם.

המשתכנים טענו כי המינהל הפך אותם לקרבנות בעל כורחם, בכך שהקפיא בפועל את הפרויקט מחודש ינואר 2009, וגרם לכך שכספים ששולמו על ידם כנגד היתרי בנייה ועבודות פיתוח שאושרו כדין הפכו לנטל כספי שמערער את מצבם הכלכלי והמשפחתי.

המשתכנים טענו כי בעקבות הודעת המינהל כי הפרויקט מאושר לשיווק, הם נטלו הלוואות ומשכנתאות, חלקם מכרו את ביתם, חלקם נטשו מקומות עבודה וחלקם הוציאו את ילדיהן ממסגרות חינוכיות. כעת, נוכח ההקפאה שמועד סיומה אינו ידוע, הם נאלצים לשלם את תשלומי הלוואות המשכנתא, ובנוסף שכר דירה, בעוד חלקם מתקשים למצוא עבודה חדשה או מסגרת חלופית לילדיהם ויש ביניהם מי שעומדים בפני קריסה כלכלית של ממש.

קבוצת המשתכנים טענו כי המינהל היה משולל סמכות להקפיא את הפרויקט או לבטלו, ואף אם הייתה לו סמכות, היה עליו לפעול בזריזות ולא להשתהות זמן כה רב ולהסתמך על תלונות אנונימיות שאין יודע מי עומד מאחריהן. עוד נטען כי המינהל הפר את חובתו לנהוג בשקיפות מול רוכשי המגרשים, והפר את חובת השימוע החלה עליו ואת חובתו להחליט באופן מידתי, צודק, הגיוני והוגן.

במסגרת העתירה טענו הרוכשים כי דרישת המינהל להימנע מרכישת "שירותים אחרים" מהחברה המפתחת, נגועה בחוסר סבירות קיצוני, כי "לא יעלה על הדעת להקים פרויקט של עשרות בתים צמודי קרקע בשטח בלתי מפותח מבלי שייבחר גוף מקצועי אחד שיבצע את עבודות הניהול".

במסגרת טענותיהם הזכירו העותרים את ניסיון ההרחבה הכושל של מושב מסילת ציון, שבו ניסה ועד האגודה במושב להקים את ההרחבה בכוחות עצמו ובעקבות חוסר ניסיונו נקלעה ההרחבה לכינוס נכסים.

העותרים טענו כי אין הצדקה לצעדי המינהל שפגעו בהם ואם יש למינהל טענה כלפי גביית "כספים אסורים", עליו לבוא חשבון עם ועד האגודה של המושב ועם החברה המפתחת. העותרים טענו כי המינהל מקפח אותם ביחס ל"הסדר צלפון" (ראה בנפרד). עוד נטען, כי יש לדחות את דרישת המינהל לערוך שומה חדשה למגרשים בהרחבה ולחייב אותו לקיים את ההסכמים לפי השומה שנערכה בעת שהפרויקט היה מאושר לשיווק.

במהלך ההתדיינות הציע השופט פרקש, כי המינהל יבחן ליישם את "הסדר צלפון" גם ביחס להרחבה בתרום, אולם במינהל בחנו את ההצעה והחליטו כי ההסדר המוצע אינו נותן מענה מספיק לבעייתיות שבהמשך תהליך ההרחבה בתרום.

במינהל דרשו לקבוע כי סכומים ששולמו מעבר לדמי הפיתוח המאושרים ייכללו בערך הקרקע ולמגרשים תוצא שומה חדשה. עוד דרשו כי הרוכשים יחתמו על כתב ויתור שיפטור את המינהל מכל טענת נזיקין עתידית, זאת בעוד המינהל יוכל לשמור על זכותו להיפרע מועד האגודה והחברה המפתחת בגין גביית ה"כספים האסורים".

הרשות חייבת בהגינות

השופט פרקש מצא את טענות המינהל מתחמקות מחובתו היסודית כלפי הרוכשים בהרחבה. הוא קבע כי, טענתו המקדמית של המינהל, כאילו אין בינו ובין הרוכשים יריבות, אינה מתחשבת בכך שהמינהל הוא רשות מנהלית המפעילה סמכויות שלטוניות ובתור שכזו יש לה חובה לנהוג פי כללי המשפט הציבורי.

השופט קבע כי הימנעותו של המינהל מהסרת ההקפאה ומהחלת "הסדר צלפון" על הרוכשים בהרחבה של תרום, "אינה מתיישבת עם חובתו של המינהל לנהוג בשוויון, בהגינות, בסבירות ובמידתיות" כלפי העותרים.

השופט נימק את החלטתו בכך שבדיקה של המינהל אישרה את הרחבה בינואר 2009, ואישור זה שב ונדון ביוני 2009 והוחלט להמשיך בביצוע העסקאות בגלל קושי לאמת את החשדות. על ההחלטה שקיבל המינהל ביולי 2009 להקפיא את ההרחבה, אמר השופט: "שינוי עמדת המינהל נבע מפנייה אנונימית בודדת...ובה תלונה על גביית 'כספים אסורים'...יודגש כי המינהל לא קיבל מעולם תלונה מגורם מזוהה, וכל התלונות שהתקבלו היו אנונימיות".

"מסכים אני עם טענת המינהל כי אינו יכול להתעלם מהפניות שנתקבלו אצלו, הגם שמדובר בפניות אנונימיות, וכי עליו לחוקרם ולבודקם כראוי..." מדגיש השופט פרקש "...ואולם ביטול הקפאת ההרחבה התאפשר במתכונת שכונתה 'הסדר צלפון' ... ".

השופט מדגיש כי המקרה של ההרחבה בצלפון הוא חמור יותר מהחשדות שהועלו כלפי ההרחבה בתרום. "בעניין צלפון לא זו בלבד שלא דובר בחשדות בלבד, אלא בראיות ממשיות על גביית כספים אסורים ... במקרה דנן, כל שיש לפני המינהל הם חשדות ותלונות אנונימיות בדבר גבייתם של כספים אסורים ובנייה מרוכזת".

השופט קבע כי דרישת המינהל לביטול השומות ולעדכונן אינן מתיישבות עם ההסדר שהושג בהרחבה של צלפון ואף אינן עולות בקנה אחד עם הנהלים של המינהל עצמו. "על פי הנוהל שהמינהל עצמו קבע, אין לעדכן שומות אף במקרה שיש "תלונה מוכחת" בגין גביית 'כספים אסורים', לא כל שכן כשאין 'תלונה מוכחת' אלא פניות אנונימיות וחשדות בלבד", מדגיש השופט פרקש.

"היה ויהיו בידי במינהל ראיות מספיקות לגביית 'כספים אסורים' או לבנייה מרוכזת במושב תרום, אין חולק כי שומה על המינהל למצות את הדין עם הנוגעים בדבר", מצוין השופט בפסק הדין.

בנוגע להתנייה שהעלה המינהל, שהרוכשים יוותרו על זכותם לתבוע אותו בעתיד בגין נזקים שנגרמו להם וזאת כנגד אישור ההרחבה, אמר השופט פרקש: "ככלל, רשות ציבורית אינה ראויה להישמע בדרישה לויתור על זכויותיו של האזרח כלפיה, ולפיכך, פתוחה הדרך בפני המבקשים למצות את זכויותיהם וטענותיהם כלפי המינהל בגין נזקיהם הנטענים".

לבסוף קבע השופט: "הימנעות המינהל מהחלת 'הסדר צלפון' על המקרה דנן, יש בה משום הפרת חובת ההגינות של המינהל כלפי המבקשים והפרת חובתו לנהוג כלפיהם בסבירות, במידתיות ובשוויון. לפיכך יש לקבל את העתירה". בכך קיבל השופט את בקשת העותרים לבטל את הקפאת ההרחבה של תרום, בכפוף למילוי אחר התנאים שנקבעו ב'הסדר צלפון'.

השופט הדגיש כי על המינהל מוטלת החובה להמשיך ולברר את הטענות והתלונות אודות גביית כספים אסורים ובנייה מרוכזת "ונשמרת זכותו למצות את הדין עם המעורבים בגביית כספים אסורים או בבנייה מרוכזת שלא כדין".

השופט חייב את המינהל לשלם לקבוצת הרוכשים העותרת, סך של 70 אלף שקל בגין שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט ולשלם לאגודה השיתופית תרום ולחברה המפתחת סך של 20 אלף שקל לכל אחת, בגין שכר טרחת עורך דין.

בא כוח קבוצת הרוכשים, עו"ד רוני דובר, אמר לאחר קבלת פסק הדין: "המינהל התנהג בבריונות ונמנע מלנהוג במידתיות הראויה. לא די במכתבים אנונימיים כדי לפגוע בזכויותיהם של רוכשי מגרשים תמימים, שנהגו לפי הנחיות המינהל והפכו לקרבנות. פסק הדין של השופט פרקש מלמד את המינהל כי גם אם נמצא פגם בהתנהלות של מן דהוא בפרויקט הרחבה, אין לשפוך את המים יחד עם התינוק. פסק הדין גם מעמיד את המינהל על כך, שאין ביכולתו לחרוג מהכללים שקבע לעצמו ולקבוע שומות חדשות להסכמים שכבר נחתמו".