העליון עיכב את סגירת פיצריית ג'פטו בצור הדסה

ביהמ"ש: יש תכניות מתאר המאפשרות לכאורה הפעלת העסק בשכונת מגורים וצו הסגירה יגרום לנזק בלתי הפיך לבעלי העסק

פיצריית "ג'פטו" בצור הדסה (צילום: בקיצור) 

בית המשפט העליון הורה השבוע (18.11) לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, שביטל את ההיתר הזמני שניתן לפיצרייה "ג'פטו" בצור הדסה ואסר על המשך פעילותה. בהחלטה קצרה אך מהותית קבע השופט יחיאל כשר כי סגירת העסק בטרם יוכרע הערעור עלולה לגרום לנזקים בלתי הפיכים לבעלי הפיצרייה – וכי ההליך התכנוני התלוי ועומד עשוי לשנות את התמונה.

ההחלטה מגיעה לאחר מאבק תכנוני וציבורי ממושך סביב הפעלת הפיצרייה, שהחלה לפעול במבנה ישן ששימש בעבר חממה במרכז השכונה הוותיקה בצור הדסה. מאז 2017 מופעלת המסעדה במגרש ואת הבקשה לעיכוב צו הסגירה הגישו בעלת המגרש ובעל המסעדה. מולם ניצבים שישה תושבים מהשכונה, המתגוררים בסמוך לפיצריה, וטוענים למטרדי רעש, ריח, בעיות חניה ופגיעה מהותית באיכות החיים.

הרקע התכנוני

המגרש בשכונה הוותיקה עליו פועלת הפיצרייה כפוף לשתי תכניות תכנון מרכזיות: התכנית הכוללנית לצור הדסה, המאפשרת שימושים משניים כגון מסחר שכונתי ובתי קפה. התכנית השנייה, היא תכנית להקמת מבנים חקלאיים ותיירות כפרית במטה יהודה (תכנית אב לתיירות) שפורסמה ב-2018 המייעדת את המקרקעין למגורים, ומתירה, בתנאים מסוימים, שימוש למגורים ולשימושים תומכי תיירות באזורי מגורים צמודי קרקע. בתכנית זו נכללים שימושים כגון גלריות וסדנאות אומן, חנויות מלאכת יד ומזכרות, עסקים המבוססים על מלאכת בית ושימושים דומים.

הפיצרייה פעלה מאז 2017 ללא היתר תקף, ואף הורשעה בינואר 2024 בעבירות של שימוש אסור והפעלת עסק טעון רישיון ללא רישיון. מנגד, ב-2022 הגישו הבעלים בקשה להסדרת השימוש באמצעות היתר לשימוש חורג בשטח של כ-38 מ"ר עיקרי ו-15 מ"ר שטח שירות למשך חמש שנים.

לבקשה זו הגישו השכנים התנגדות. התנגדותם התבססה, בין היתר, על הטענה כי השימוש החורג המבוקש מהווה "סטייה ניכרת" מהתכניות החלות על המקרקעין (סעיף 151(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965), ועל כן אין בסמכות הוועדה המקומית לאשר את הבקשה לשימוש חורג. כמו כן, טענו השכנים כי תכנית מטה יהודה מייעדת את הקרקע למגורים וכי שימושים למגורים אינם כוללים אפשרות להקמת פיצרייה. כן העלו טענות שונות בדבר השפעות שליליות של הפיצרייה: רעש, ריח, תנועה, חניה, פגיעה באיכות החיים ובשכנים המתגוררים בסמיכות.

עירוב שימושים

לאחר דיון בהתנגדויות, אישרה הוועדה המקומית בדצמבר 2023 את בקשת הבעלים להתרת שימוש חורג, תוך קביעת תנאים ובהם חובת הריסת חלקים שנבנו ללא היתר הגשת תב"ע חדשה בתוך שנה, הסדרת החניה והגבלת מקומות הישיבה. השכנים הגישו ערר, וכשנה לאחר מכן קבעו חברי ועדת הערר ברוב דעות כי יש לפרש את התכניות החלות על המקרקעין באופן הרמוני, וכי ניתן לכלול את הפיצרייה בשימושים המותרים כמסעדה או כמסחר נלווה, בכפוף לתנאים מסוימים.

אלא שהתושבים לא ויתרו: הם עתרו לבית המשפט המחוזי, וטענו כי מדובר ב"סטייה ניכרת" מהתכנית, שאינה מאפשרת מסעדות בשכונת מגורים ומשאירה מרחב מוגבל בלבד לשימושים תומכי תיירות.

בחודש יוני האחרון פסק השופט ארנון דראל כי יש לקבל את העתירה וקבע כי אין אפשרות לאשר את השימוש החורג, וכי יש להפסיק את פעולת הפיצרייה משום שמדובר בסטייה ניכרת, וכי למבנה יש השפעה סביבתית משמעותית.

הערעור לעליון

מול החלטה זו הגישו בעלי הפיצרייה ערעור לבית המשפט העליון וביקשו לעכב את ביצוע פסק הדין – כלומר לאפשר לפיצרייה להמשיך לפעול עד להכרעה בערעור.

החלטתו של השופט יחיאל כשר נשענת על שני מבחנים מרכזיים מאזן הנוחות וסיכויי הערעור. ראשית קובע השופט כי סגירת הפיצרייה כעת עלולה לגרום לבעלי המקום נזק ממשי ובלתי הפיך: העסק ייסגר לאחר שנים של פעילות, עובדי המקום יאבדו את פרנסתם, המוניטין ייפגע ללא אפשרות שיקום. מנגד, הנזק הנטען מצד השכנים מוגדר כ"הפיך" ומוגבל בזמן. כלומר, אם הערעור יידחה, הפיצרייה תיסגר בהמשך וכך יוסרו המטרדים.

שנית, תכנית לשינוי ייעוד הקרקע הוגשה על ידי בעלי המגרש ונמצאת בעיצומו של הליך תכנוני רשמי וטרם הוכרעה. תכנית זו עשויה להכשיר את הפעלת הפיצרייה כחוק.

בסיכום ההחלטה קובע השופט: "אני מורה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי עד להכרעה בערעור." כלומר – הפיצרייה תמשיך לפעול, לפחות עד שפסק הדין בערעור יינתן.
 

משמעות ההחלטה

בא הכוח של בעלי המגרש עו"ד ברק בן  שלום, אמר לאחר ההחלטה כי השופט נתן משקל משמעותי להחלטת ועדת הערר של מטה יהודה, שמרחיבה בעניין השימושים לאור תכנית אב לתיירות ונותנת לה פרשנות גמישה המאפשרת עסקים תומכי תיירות כגון ממכר מזון בתוך מרחב מגורים כחלק ממדיניות של עירוב שימושים.

החלטת העליון מהווה מכה לשכנים שראו בפסק הדין של המחוזי ניצחון משמעותי לאחר שנים של מאבק. מנגד, עבור בעלי הפיצרייה מדובר בהישג קריטי המאפשר את המשך פעילות העסק ושימור מקור פרנסתם עד שתתברר המחלוקת המשפטית כולה.

המשך ההליך צפוי להיות עקרוני ולגעת בשאלות רחבות של פרשנות תכניות, מעמד תכניות כוללניות לעומת תכניות מפורטות, והאיזון בין צרכי התושבים לבין שיקולי פיתוח ושימוש חורג במתחמי מגורים.