מנחלה אחת יוצאים שלושה (בתים)
"לבעלי הנחלות במטה יהודה יש היום את המסלול הירוק הכי טוב והכי נוח בארץ להסדרה של הנחלה ולפיצול של מגרש ליחידה שלישית למגורים. אני ממליצה להם - תנצלו את זה, זה פוטנציאל נוכחי שבעתיד רק ילך ויתייקר", ראיון עם מהנדסת המועצה האזורית מטה יהודה, מיכל נאור-ורניק.
"בעלי הנחלות החקלאיות במטה יהודה נמצאים במעמד שאין דומה לו בכל הארץ מבחינת היכולת שלהם למצות את זכויות הבנייה למגורים במשק", כך אומרת מהנדסת המועצה האזורית מטה יהודה, האדריכלית מיכל נאור-ורניק, "תכנית המתאר של המועצה מאפשרת להם, בקלות וללא צורך במהלך מסובך ויקר, לפצל מגרש נוסף למגורים מהנחלה ולהקים עליו בית שלישי בשטח של 160 מ"ר, וזאת במציאות שבה גופי התכנון מצמצמים באופן דרסטי את האישורים לבתים צמודי קרקע במרכז הארץ. לאף מועצה אזורית אחרת אין עדיין תכנית דומה".
השיחה עם מהנדסת המועצה מתקיימת על רקע כנס הסברה שיוזמת מטה יהודה שמטרתו להעלות את המודעות של בעלי הנחלות בכ-42 המושבים במטה יהודה לפוטנציאל האדיר שחבוי בשטח הנחלה שלהם בהיבט של תוספת יחידת דיור. "יזמנו את הכנס הזה משום שנוכחנו לדעת שלמרות השינויים החשובים שהוכנסו בתכנית המתאר החדשה של המועצה, אשר החלק הראשון שלה אושר כבר לפני שלוש שנים, עדיין רבים מאוד מבעלי הנחלות אינם מממשים את הזכויות שלהם", אומרת מיכל, "ואנחנו רוצים להדגיש בפניהם שעכשיו הוא הזמן הטוב ביותר לעשות זאת, ובעתיד זה יהיה רק יותר קשה".
תכנית מהפכנית
תכנית המיתאר שקידמה המועצה האזורית מטה יהודה בעשור האחרון היא אכן ייחודית בנוף המועצות האזוריות בארץ. הרקע לצורך הדחוף בתכנית מתאר כזו הגיע משילוב של גורמים אשר יצרו מצב תכנוני מעוות וארכאי ביישובי המועצה וגרמו בפועל לניוון של המושבים ולחוסר יכולת של מוסדות התכנון להיעזר בשטחי המשבצת של האגודות החקלאיות בכל הקשור לקידום הבנייה למגורים באזור סובב ירושלים.
כבר במרץ 2016 דיווח "בקיצור" על כך שהמועצה האזורית מטה יהודה מגבשת תכנית מתאר מהפכנית, אשר תטמיע בתוכה את עקרונות תכנית האב לתיירות של המועצה, אשר נועדו לתת מענה לפיתוח עסקים כגון יקבים, מבשלות בירה, צימרים, בתי בד ועוד.
"יישום התכנית יהפוך את מטה יהודה למועצה הראשונה בישראל שגיבשה תכנית מתאר כוללנית על פי תיקון חוק התכנון והבניה משנת 2014", נמסר אז מהוועדה המקומית לתכנון ובניה במטה יהודה, "התחלנו עם תכנית אב לתיירות שלא נגעה כלל בסמכויות הוועדה והיתרי בנייה. אנו מעריכים שתוך שנתיים תאושר תכנית המתאר החדשה שתעניק סמכויות מורחבות ותאציל סמכויות מהוועדה המחוזית לוועדה המקומית".
במטה יהודה היו אופטימיים מדי. המאמצים לאשר את תכנית המתאר הכוללנית היו רבים וממושכים. יש לזכור כי תכנית מתאר כוללנית מציגה תכניות מתאר לכל 58 היישובים במטה יהודה וזהו מהלך המחייב אישור של כל יישוב – על המשמעויות השונות הנובעות מכך. לאור זאת, הוחלט כי בשלב הראשון ירוכז המאמץ באישור החלק הראשון של התכנית הכולל עקרונות תכנון לנחלות החקלאיות ולמבני המגורים בהרחבות ובמקצת היישובים שאינם חקלאיים.
הבשורה הגיעה בינואר 2019, כאשר הוועדה המחוזית ירושלים אישרה את החלק הראשון בתכנית המתאר החדשה של מטה יהודה.
רגע היסטורי
בדברי ההסבר שפורסמו לתכנית נאמר כי התכנית יוצרת תשתית סטטוטורית גמישה כדי לאפשר פיתוח של תיירות כפרית וחקלאות, תסייע להרחיב את הייצור והעיבוד של התוצרת החקלאית במרחב מטה יהודה כ"מקור לזהותו ולייחודו", תאפשר "ביסוס וחיזוק היישובים הכפריים...ע"י פיתוח מקורות תעסוקה ופרנסה כפריים", והדובדבן שבקצפת: תאפשר לאשר בנוהל מקוצר פיצול מגרשים בגודל של חצי דונם מהנחלות החקלאיות והקמה עליהם יחידה שלישית בהיתר.
האישור של הוועדה המחוזית הרחיב במידה רבה את סמכויות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של מטה יהודה ואיפשר לתושבי המועצה לסיים את רוב הליכי הרישוי השונים במסגרת הוועדה המקומית, ובכך להימנע מדיונים ארוכים, ממושכים ויקרים מאוד בוועדה המחוזית.
מדובר ברגע היסטורי אמר אז ראש המועצה, ניב ויזל, "יש פה בשורה מדהימה לכולנו, נעשה כנסים לוועדי האגודות ולוועדים המקומיים ונסביר בצורה ברורה מה המשמעות לגבי היישובים כולם".
שנה לאחר מכן, במרץ 2020, בעצם תחילתה של מגיפת ה"קורונה" פירסם "בקיצור" כי בנוסף לאפשרות לפצל מגרש מהנחלה החקלאית ולהקים עליו בית מגורים, מאפשרת תכנית המתאר החדשה להקים בנחלה מבנה "דיורית" בגודל של 50 מ"ר שנועד לשימוש לצרכים של הדור המבוגר.
יום עיון שהוקדש לתכנית המתאר החדשה התקיים אז במרכז השדה והיער של קק”ל בנס הרים בנוכחות של כ-250 איש. "היחס אל המרחב הכפרי נעשה קפוץ חמור ומגביל. התכנית הזו היא הדוגמא כיצד להתייחס למקומה של החקלאות ולתת לה סדר עדיפות גבוהה. כדי שהמגזר הכפרי ישרוד אנו צריכים לתת לו את הכלים", שיבחה אז בכנס את התכנית, מנהלת רשות התכנון במשרד החקלאות, ד"ר רותי פרום-אריכא, והוסיפה כי מדובר בתכנית פורצת דרך, חדשנית, וסיימה דבריה באיחולים לתושבי מטה יהודה שיידעו לנצל את היתרונות הרבים שהתכנית החדשה מעניקה להם.
אך מאז חלפו שנתיים ובמטה יהודה גילו את כי המודעות ליתרונות החשובים של התכנית בקרב הוועדים של האגודות החקלאיות במושבים ובקרב בעלי הנחלות היא עדיין נמוכה.
מגבלה שרירותית
בשנים שקדמו לאישור תכנית המתאר החדשה הייתה הוועדה המקומית מטה יהודה עמוסה בתכניות מתאר נקודתיות (תב"ע נקודתית) של בעלי נחלות, שרצו להוסיף יחידות בנחלה ובמקביל הוגשו לה תכניות מתאר כוללניות של מספר יישובים, שביקשו למצות את היכולת שלהם לצמוח לגודל של 350 יחידות דיור, כפי שמתיר לוח 2 של תכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ובמיוחד תיקון ב' לתכנית זו, אומרת מיכל.
"ראינו שאנחנו נמצאים במהלך אינטנסיבי של תכניות נקודתיות ובמקביל מנסים לקדם מהלך כוללני. אני זוכרת עד עכשיו את הרגע שבו באתי לצוות שלי והצעתי לקדם את נושא היחידה השלישית בכל יישובי המועצה. זה היה רעיון פרוע, העובדים קצת נדהמו, והוא בוודאי היה רעיון מחוץ לקופסא".
הרעיון לקדם יחידה שלישית במסגרת תכנית המתאר של מטה יהודה הוצג לוועדה המחוזית ולמינהל התכנון, ועבר דיונים רבים בניסיון להבין האם ניתן לשלב אותו במסגרת של תכנית המתאר הארצית. פריצת הדרך הייתה כאשר התברר שהיחידה השלישית יכולה לחרוג מלוח 2, וזה איפשר לנו להמשיך עם המהלך ולהגדיר זכויות בנייה", מסבירה מיכל.
הדיונים מול הוועדה המחוזית היו ממושכים ונגעו לשאלות עקרוניות כגון, "מה המשמעות של פרצלציה בנחלה חקלאית", "הקמת יחידה נוספת במגרשים של משקי עזר", ספירת היחידה הקטנה (דיורית) במסגרת יחידות המגורים בלוח 2 ועוד.
"מה שנראה לנו ברור מאליו לוקח למדינה הרבה זמן להחליט", מסבירה מיכל, "הדיונים במוסדות התכנון העליונים ממושכים ולא פרופורציונליים. המגזר הכפרי בכלל ומטה יהודה בפרט מהווים פתרון למצוקת הדיור במדינה. אנחנו יכולים לייצר בקלות ובמהירות אלפי יחידות דיור רק שיתנו לנו לפרוץ את המסגרת המלאכותית של 350 יח"ד ביישוב. זוהי מגבלה שרירותית ויש כבר שינויים בתמ"א שמדברים על היקפים הרבה יותר גדולים".
ההישגים העיקריים
במסגרת החלק הראשון של תכנית המתאר החדשה של מטה יהודה, שכאמור כבר אושר בכל מוסדות התכנון והוא בתוקף מזה כשלוש שנים, זכאית כל נחלה חקלאית במטה יהודה לפצל מגרש בגודל של חצי דונם ולהקים עליו בית מגורים בשטח של 160 מ"ר כולל שטחי שירות, ואל זה יש לצרף את האישור של יחידת "דיורית" בגודל של 50 מ"ר.
כדאי לזכור כי בכל נחלה כבר יש אישור קיים להקים בית לבעל הנחלה בגודל של 160 מ"ר, בית לבן ממשיך בגודל של 160 מ"ר, בית להורים בגודל של 50 מ"ר ולצד זה שטחי שירות, ובסך הכל מאושר לבנייה למגורים 450 מ"ר.
"יש 2500 נחלות בכל מטה יהודה", מדגישה מיכל, "כלומר בפועל אנחנו מדברים על פוטנציאל מיידי של 2500 בתים צמודי קרקע שיכולים להיבנות במסגרת פיצול המגרשים, ובנוסף יחידת דיורית, שגם היא צמודת קרקע. פוטנציאל כזה יכול להקל במידה משמעותית על הלחץ העצום של הביקוש בשוק הנדל"ן".
למרות האטרקטיביות של ההצעה מסתבר כי בעלי הנחלות לא מסתערים על משרדי הוועדה המקומית מטה יהודה בניסיון לקדם את פיצול המגרשים והקמת יחידות ה"דיורית".
"העניין העיקרי הוא, שבשלוש השנים שעברו מאז אישור תכנית המתאר אנו רואים שהמימוש נמוך. בוועדה אנו מטפלים בעשרות תוכניות נקודתיות של פיצול מגרש מנחלה, עשרות פניות לבקשות ולהסדרות של המבנים בנחלה ולהיתר לבית שלישי אבל רק חלק קטן מהם מגיע להיתר בפועל", אומרת מיכל ומצביעה על העלויות הגבוהות שנדרשות על רשות מקרקעי ישראל כדי לזכות בהיתר המיוחל כגורם הרתעה אפשרי.
חסמים יקרים
במטה יהודה מבינים שהעלויות הנלוות להסדרה ולמיצוי הזכויות בנחלה החקלאית מהווים כיום את המחסום העיקרי בפני בעלי הנחלות. עלות הסדרה בנחלה לא מהוונת כוללת תשלומים לרמ"י בהיקפים שמגיעים למאות אלפי שקלים ואף למיליוני שקלים ובעלי הנחלות מתקשים לגייס את הסכומים האלה. עלות פיצול מגרש וקבלת היתר בנייה בנחלה מהוונת אף היא מגיעה לסכומים גבוהים וגם כאן הקושי המרכזי הוא המימון.
"החשבון של רמ"י עבור הקמת יחידה שלישית בנחלה מהווה חסם, העלויות לא נמוכות, אבל אנו מעבירים את המסר שהעלויות הללו רק ילכו ויגדלו בעתיד", אומרת מיכל, "ההיצע של המגורים צמודי הקרקע במדינה הולכים ומצטמצמים והביקוש רק הולך וגדל. עבור בעל נחלה חקלאית עדיף להקדים ככל האפשר ולבצע פיצול של מגרש מהנחלה ולשלם עבור ההיתר ליחידה שלישית. העלויות האלה עדיין כלכליות היום וכדאי לממש את הפוטנציאל הזה, כי בעתיד זה יהיה רק יותר יקר".
כחלק מהניסיון לסייע לבעלי הנחלות להפחית את ההוצאות במהלך לפיצול מגרש מצביעים בוועדה המקומית על תכנית המתאר החדשה, אשר חוסכת את הצורך במהלך יקר, מורכב ואיטי מול הוועדה המחוזית ירושלים. "אנחנו חסכנו לתושבים שלנו את העלויות של הכנת תב"ע נקודתית, חסכנו את הצורך להתייצב מול המחוזית. אני אומרת לבעלי הנחלות שבמטה יהודה יש היום את המסלול הירוק הכי טוב והכי נוח בארץ להסדרה של הנחלה ולפיצול יחידה שלישית וממליצה להם - תנצלו את זה, זה פוטנציאל נוכחי שבעתיד רק ילך ויתייקר".
כאמור, הכנס שתקיים המועצה בשבוע הבא (5/12 במושב נחם) מתמקד באפשרות לפצל יחידה שלישית בנחלה החקלאית, אך בתכנית המתאר החדשה מסתתרים גם הטבות לבעלי הבתים צמודי הקרקע במטה יהודה שאינם חקלאים, כגון שכונות ההרחבה במושבים וביישובים הקהילתיים. במועצה מתכוונים בעתיד לערוך כנסי הסברה לבעלי הבתים הללו, במטרה להציג את האפשרויות הטמונות במגרשים שלהם, לפתח 70 מ"ר לתיירות.
כיצד מקדמת התכנית החדשה את ענף היין באזור מטה יהודה?
"עשינו עבודה ענקית להפחתת הרגולציה מול כל משרד ממשלתי שיש לו יד ורגל בנושא תיירות היין. יצרנו מסד סטטוטורי להסדרה של 40 יקבי בוטיק וכיום הם יכולים לקבל היתר בנייה להסבה של לול או מבנה חקלאי ליקב תיירותי בגודל של 350 מ"ר בנוי ועוד 350 מ"ר במרתף תת קרקעי. קידום התיירות החקלאית הוא חלק בלתי נפרד מתכנית המתאר החדשה".
בשנתיים האחרונות שמענו על כך שביישובים מסוימים, כגון בית נקופה, מקדמים תכניות מתאר הכוללות חמישה בתים בנחלה. איך זה קורה?
"זה קשור לתכנית המתאר הארצית המאפשרת, לפי לוח 2, הרחבת היישובים במגזר הכפרי עד ל-350 יח"ד. כאשר במושב מסוים אין אפשרות למצות את הזכות הזו, אז עוברים לעיבוי פנימי בתוך הקו הכחול ובתוך המגרש של חלקה א' בנחלה. בית נקופה מממשת את הפוטנציאל הזה, ובחלוקה לפי מספר הנחלות, זה יוצא חמש יחידות דיור בנחלה".
האם אנחנו צפויים לראות הקמה של שכונות הרחבה נוספות במושבים?
"יש כיום הרבה תכניות מתאר ליישובים שאנו עובדים עליהן במקביל ואף אחת לא מייעדת שטח חדש למגורים. ההתפתחות תהיה פנימה, אל תוך המגרשים בחלקה א', והיא כוללת בין השאר התחדשות של מרכז היישוב, עיבוי ותוספת יחידות דיור בנחלה, אזור לתעסוקה ומבחר מבני חינוך. כל מה שצריך כדי שיישוב יחיה טוב. יש כמה יישובים כאלה, לאחרונה אישרנו תכנית כזו לצלפון, למבוא ביתר ולקיבוץ הראל".
לסיכום, מה היית רוצה להגיד לבעלי הנחלות במטה יהודה שמתלבטים האם לקדם את ההסדרה בנחלה ואת הפיצול של המגרש ליחידה שלישית?
"אני חוזרת ואומרת: בית צמוד קרקע זה לא מוצר שהמדינה מתכננת היום. בשטח שבין תל אביב לירושלים אין תכנון של הרחבות חדשות, אין מגרשים צמודי קרקע. זה נגמר. המוקד העיקרי של הכנס הקרוב הוא לתמרץ בעלי נחלות לקדם את זה מכיוון שבעתיד זה יהיה רק הרבה יותר יקר. השוק נהיה יותר ויותר קשה והמחירים רק עולים. אנו כמועצה רוצים להעיר את התושבים שלנו לפעולה, ואני קוראת לבעלי הנחלות ולחברי הוועדים באגודות החקלאיות - תגיעו לכנס, כדאי לכם".
יובל רובין
אהבתם? התרגזתם? יש לכם מה להגיד?