נדל״ן זה בטבע שלי

"העיסוק בנדל"ן מאפשר לי להסתובב במרחב המדהים של מטה יהודה וליהנות מהנופים הללו", אומר איש הנדל"ן איציק ברזני. על הגאות בשוק השכירויות בצור הדסה והפריחה הצפויה למושבים בעמק האלה עם תום השדרוג של כביש 38

"אני איש של טבע", כך מציג את עצמו סוכן הנדל"ן יצחק (איציק) ברזני בתחילת השיחה, “אני אוהב לטייל ברגל או באופניים ולחיות באזור מיוער וירוק. העיסוק בנדל"ן מאפשר לי להסתובב במרחב המדהים של מטה יהודה וליהנות מהנופים הללו. ההצלחה העסקית שלי היא מבחינתי הישג כפול, כי אני מצליח לשלב את הביזנס עם הפלז'ר".

לאחרונה רשם ברזני שני הישגים מרשימים בתחום הנדל"ן ושניהם באזור המזלג (צור הדסה והיישובים הסמוכים לה): הוא תיווך בעיסקת המכירה של וילה במבוא ביתר שזכתה לתג המחיר הגבוה ביותר שהשיג בית צמוד קרקע באזור,4.2 מליון שקל. במקביל גם תיווך בעיסקת המכירה של המגרש היקר ביותר לבית צמוד קרקע באזור, חצי דונם במבוא ביתר עם תג מחיר של 1.58 מליון שקל. מגרש נוסף נמצא כעת בהליכי מכירה מתקדמים, ולדברי ברזני, העסקה הזו תשבור שיא נוסף במחירי המגרשים לבניית צמודי קרקע באזור.

ברזני, 53, גדל בגבעה הצרפתית ולמד בתיכון 'רנה קאסן'. שירת בגולני ונלחם בגזרה המערבית בתקופת מלחמת לבנון הראשונה. לאחר השחרור הלך ללמוד כלכלה ומינהל עסקים באוניברסיטה העברית ובמקביל התפרנס משיעורים פרטיים במתמטיקה. נסע לארצות הברית וכשחזר הקים משפחה ("אשתי היא מורת דרך, אנו מכירים כל שביל ומסלול באזור") פתח חברה לגינון, ומשם עבר לעסקי הנדל"ן. בין לבין עבר הכשרה כמאמן אישי ומגשר, תחומים שלדבריו תורמים רבות להצלחתו בתחום הנדל"ן.

למטה יהודה הוא הגיע בסוף שנות ה-90 עם פתיחת שכונת ההרחבה במושב מבוא ביתר, שם קנה בית קטן במושב והרחיב אותו. "האזור הזה מדבר אלי. זה לא רק היופי של המקום אלא גם האיכות של התושבים ומעגל חברים גדול, איתם אנו מטיילים, נפגשים ומבלים יחד. זה מקום מקסים שעושה לי טוב״.

בחמש השנים האחרונות הוביל וקידם את טיפוח הכיכרות בצור הדסה. הוא שותף פעיל להקמת פארק יובל, לזכרה של הנערה יובל יוחנן ז"ל, ויחד עם האם, אורית, ובסיוע ועד צור הדסה, הוא ממשיך לתרום יחד עם חברים ומתנדבים רבים, לפריחה ולצמיחה של הפארק, ומזמין את הציבור לקחת חלק בפרויקט.

את הידע שלו במתמטיקה הוא מעמיד לרשות הלקוחות שלו. לדבריו,הוא נתקל במקרים רבים שבהם לקוחות אינם יודעים לחשב את הכדאיות של העיסקה ואז הוא שולף נייר ועט ומתחיל להסביר את החישובים הכלכליים. “ניקח לדוגמא, מקרה נפוץ למדי, שבו תושבים ביישוב צור הדסה רוצים לשדרג את הדירה שלהם. לרוב המעבר הוא מדירה בשכונת העמק לצמוד קרקע. כאשר אני מגיע לסייע להם בביצוע העיסקה אני מדגיש שהסכום שעליו הם צריכים לחשוב הוא ההפרש בין שני הנכסים והאם הוא בר השגה. כאשר מתמקדים בסכום ההפרש אזי כדאיות העיסקה הרבה יותר ברורה. חלק גדול מהעסקאות שאני מבצע, הלקוח מוכר וקונה דרכי באותו פרק זמן״.

−איזה תופעה בולטת אתה מזהה כעת באזור צור הדסה ויישובי המזלג?

"יש מצוקה אדירה של שכירות. אנשים מכרו את הדירות שלהם ומחכים להיכנס לדירות בפרויקטים החדשים. הילדים צריכים להיכנס למוסדות החינוך והדרישה לדירות לשכירות היא בשיאה. היום השוק מאוד לחוץ והמחיר מטפס ועולה עד1100-1300 שקל לחדר. חוטפים דירות בטלפון. יש לי לקוח שסגר שכירות לדירה בלי לראות אותה. להערכתי מדובר בעלייה נקודתית בשוק השכירויות שתסתיים בעוד כשנה וחצי, כשאנשים ייכנסו לדירות שלהם והשוק המקומי יוצף בדירות להשכרה".

− יש הבדל בדרישה ובביקושים למכירה ושכירויות בין השכונות בצור הדסה?

"יש ביקוש גדול יותר לשכירויות בשכונת העמק, בגלל הקרבה לכל השירותים ומוסדות החינוך. משפחות שומרות מסורת ודתיות מעדיפות לרכוש באזור העמק והשכונה הישנה, בשל הקירבה לבתי הכנסת. יש אוכלוסיה שבוחרת בהר כתרון מאחר ושם הבתים הדו-משפחתיים חדשים ומושקעים יותר".

− בצור הדסה יש תופעה מוזרה, שבה אין הבדל גדול בין המחיר של בתים פרטיים צמודי קרקע ומחירים של דירות או קוטג'ים דו-משפחתיים. מה ההסבר?

"נכון,יש תופעה כזו. אך היא ממוקדת בהשוואה בין דו-משפחתיים חדשים עם יחידה להשכרה מול בית פרטי בישנה שזקוק לשיפוץ רב. העלייה המשמעותית ביותר של מחירי הנכסים בצור הדסה מתמקדת בשכונת העמק, המאה והישנה, קוטג' דו-משפחתי שנמכר לפני שנתיים במחיר של1.8-2 מליון שקל ימכר היום במחיר של 2.1-2.2 מליון שקל, דירת3 חדרים שנמכרה בפחות ממליון שקל תימכר היום ב-1.3-1.25 מליון שקל. לאחרונה תיווכתי בעיסקת מכירה של דירת גן 5 חדרים ברחוב רכסים, ששופצה והפכה לדירת4 חדרים + יחידה נפרדת והיא נמכרה ב-2.165 מליון שקל. העסקה נסגרה תוך שבוע מקבלת הבלעדיות. לעומת זאת, וילות של העמותה בשכונה הוותיקה שנמכרו לפני 3 שנים ב-2.2.-2.3 מליון נמכרות היום בסכומים של2.8-3 מליון שקל. הנתון החשוב הוא, האם הנכס מגיע עם יחידת דיור נפרדת, בחלק גדול מצמודי הקרקע הוותיקים אין יחידה נוספת וזה מוריד את האטרקטיביות של הנכס בעיני חלק מקהל הרוכשים".

לדברי ברזני, אזור המזלג מצטיין בעוד כמה תופעות "ייחודיות". למשל, שוק הגרושים והגרושות בצור הדסה. "אנשים מגיעים לכאן כזוג עם ילדים, נפרדים ואז הם לא רוצים לעזוב. הגבר, מחפש לעצמו יחידת דיור קטנה, שבה יוכל להתגורר ולהישאר ליד הילדים. יש תופעה נוספת שבה משפחות מחבר העמים מתעניינות בבתים עם יחידה צמודה, המיועדת בדרך כלל להורים של אחד מבני הזוג. עוד תופעה קשורה למגזר הדתי-לאומי. יש אוכלוסייה דתית ליבראלית שמגיעה וחלק גדול שולחים את הילדים לבית הספר חילוני-דתי".

נכסים במושבים

אחד מתחום ההתמחויות הייחודיות שפיתח ברזני הוא מכירת נכסים ביישובי מטה יהודה.

מה מיוחד בעיסוק במכירת נכסים במושבים?

"יש תהליך באזור מטה יהודה שבו אנשים מבוגרים עוזבים לכיוון הערים הגדולות ומשפחות צעירות רוצות לעבור לבית צמוד קרקע. אצל המבוגרים זה מתבטא במעבר לתל אביב או למודיעין. את הנכסים האלה רוכשים זוגות צעירים עם שני ילדים או יותר, שמחפשים בית עם גינה באזור כפרי במחיר סביר. מפעל אינטל בקרית גת מביא הרבה לקוחות לנכסים במושבי עמק האלה. במחיר של דירה במודיעין הם מקבלים בית פרטי במרחק של רבע שעה ממקום העבודה או הרכבת".

− עד כמה אנשים מכירים את מטה יהודה ואת ההבדלים בין היישובים השונים?

"בדרך כלל מי שמחפש בית במטה יהודה לא נעול על יישוב מסויים. קח למשל את היישוב גיזו. יישוב קהילתי שנחבא בין צלפון לבין כפר אוריה. אנשים לא מכירים את היישוב ואת היתרונות שלו, בעיקר במיקום האטרקטיבי במרחק של25 דקות מתל אביב או ירושלים. לאחרונה תיווכתי בעיסקה שבה בעל בית פרטי ביישוב רעות מכר את הנכס שלו ב-4.5 מליון שקל וקנה באמצעותי בית צמוד קרקע בגיזו ב-3 מליון שקל, שיפץ בעוד חצי מליון שקל וסגר משכנתא של מליון שקל. לדעתי הוא עשה עיסקה מצוינת".

−כמה מהזמן שלך מוקדש למכירה של נחלות חקלאיות?

"אין הרבה נחלות חקלאיות.למען האמת, במצב הנוכחי, המיסוי הגבוה על מכירת נחלה חקלאית, שעומד על כמעט30% מהמחיר עושה את העיסקה ללא כדאית. בעיסקאות כאלה אנו נראה נחלה שעברה בירושה, או הורה שנותר לבד מרגיש בודד ומחפש להיות קרוב לילדים שלו. אבל מדובר בעיסקאות בודדות".

−מה אתה צופה לאזור מטה יהודה בחמש השנים הקרובות?

"אני חושב שהשדרוג של כביש38 יתרום בצורה משמעותית לביקוש ביישובי עמק האלה. כמו כן, נכסים על מגרש בגודל של חצי דונם הופכים לנדירים. המדינה משווקת קרקעות לבנייה צמודת קרקע בגודל של עד350 מ"ר ולכן הביקוש למגרשים גדולים יעלה".

− ולסיכום, מה למדת מהניסיון שצברת בתחום הנדל"ן?

“אני עובד בכל היישובים במטה יהודה, נותן שירות טוב והלקוחות האלה חוזרים אלי. הובלתי שינוי בתחום עמלת התיווך באזור כולו ומי שמעביר אלי נכס בבלעדיות לא משלם עמלה. אני מציע סיוע בחישוב של כדאיות הרכישה ואפשרויות המימון, מתמחה בניהול מו״מ, עוזר בקשר עם יועצי משכנתאות ועורכי דין שמעורים באזור מטה יהודה, והחבילה של השירות שלי זוכה להצלחה ולמחמאות וכך אני מתכוון להמשיך".