נס הרים: הבריכה שטובעת בניגוד עניינים

דו"ח חמור על ההתנהלות של ועד האגודה השיתופית בנס הרים בתקופת היו"ר לשעבר, נורי גדליה: “לא נעשתה הפרדה בין עסקיהם הפרטיים של חברי הוועד לבין פעילותם בוועד. פעילות הוועד בנושא הבריכה חורגת מכל היגיון כלכלי ומשפטי וגרמה לנזקים כספיים לאגודה...הוועד, בראשות יושב הראש, פעל שלא כדין וחרג מסמכויותיו בסוגיית הבריכה”

פסק דין שהתקבל לפני כחודשיים במסגרת הליך בוררות בתביעה, שהגיש ועד האגודה השיתופית של מושב נס הרים כנגד יו"ר הוועד לשעבר, נורי גדליה, חושף התנהלות בעייתית ופסולה של גדליה ושל ועדי האגודה בנס הרים, שכיהנו בין השנים 2005-2013, בהקשר לניהול הבריכה של המושב.

הבורר, השופט בדימוס משה רביד, מתאר בפסק הדין התנהלות שערורייתית שבה ועד האגודה השיתופית חוזר ומאשר הסכמים שונים להשכרת הבריכה, למרות שברור לכל, כי החברה ששוכרת את הבריכה היא בבעלותו של יו"ר הוועד, נוריאל (נורי) גדליה, שמדובר בניגוד עניינים פסול, שההסכמים מנוסחים באופן חד צדדי לטובת בנו של היו"ר, שהתנאים להסכמי השכירות מופרים שוב ושוב על ידי השוכרים, ושהתמורה המתקבלת מהשכרת הבריכה פוגעת קשות בזכויות של רוב חברי האגודה השיתופית.

ניהול כושל

בריכת נס הרים מוחזקת על ידי ועד האגודה השיתופית של מושב נס הרים (הוועד) מאז תחילת שנות ה-80. במהלך השנים הושכרה בריכת השחייה למפעילים שונים, במטרה שההכנסות יתרמו לרווחה הכלכלית של חברי האגודה. אך נס הרים כשלה בפיקוח על התנהלות הבריכה, מצבה של הבריכה הלך והידרדר והבעיות התפעוליות הלכו והחמירו עד שמשרד הבריאות, אסר על הפעלתה. (על הטענות כי הבריכה כלל אינה בשטח המושב – ראה בנפרד)

בשנת 2006 החליט ועד האגודה להעביר את הפעלת הבריכה לחברה בשם 'סרנה קולנוע ושעשועים בע"מ' וזאת באופן מיידי ותוך שבוע ימים. ההסכם נחתם במהירות הבזק. המניע לזריזות, כך קובע הבורר, מצויה במי שעומד מאחורי חברה השוכרת. בעל המניות של 'סרנה' היא חברת פארק המים נס הרים בע"מ שכתובתה אצל נוריאל גדליה בנס הרים. כזכור, נורי היה אז ראש הוועד של נס הרים. מנהל חברת פארק המים הוא בנו של נורי, רמי גדליה.

למרות ניגוד העניינים הבולט, חתמו חברי הוועד על שני הסכמים עם רמי, שהוא עצמו בעל נחלה וחבר באגודה השיתופית.

ההסכם הראשון

ההסכם הראשון שנחתם ביום 24.5.2006, קבע כי הבריכה תושכר לחברת 'סרנה' לעשר עונות (2006-2015), בתמורה לתשלום של 1.4 מליון שקל לא כולל מע"מ וכנגד ערבות בנקאית על סך חצי מליון שקל. עוד הוחלט, כי מאחר שנורי הוא יו"ר ועד נס הרים, יחתמו על ההסכם שני חברי ועד האגודה: ירון סולימני וענת ארגוב.

כשבועיים לאחר מכן נחתם הסכם בין 'סרנה' לבין חברת 'פארק המים נס הרים' ובו הצהיר מנהל החברה, רמי גדליה, כי כל מתקני הבריכה הם במצב תקין והוא מוותר על כל טענת פגם או אי קבלת רישיון או אישור מהרשויות.

רמי הפעיל את הבריכה למשך עונה אחת ומיד לאחר מכן, בנובמבר 2006, ביקש לבטל את ההסכם. למרות שהדבר היה מנוגד לחלוטין לאינטרסים של חברי האגודה השיתופית, נענו חברי הוועד לדרישה.

ההסכם השני

כמה חודשים לאחר מכן, בחודש אוגוסט 2007, מחליט ועד האגודה להשכיר את הבריכה לרמי גדליה, למשך 11 שנים ועוד עשר שנים כאופציה, תמורת מליון שקל וערבות בנקאית בסך 150,000 שקל. רמי התחייב לשאת בהוצאות ההשקעה בבריכה. ההסכם השני, מדגיש כי הבריכה תופעל לרווחת תושבי נס הרים ללא תשלום. יש לציין כי את הערבות הבנקאית להסכם זה הגיש רמי זמן רב אחרי המועד שנקבע בהסכם.

במסגרת ההסכם הצהיר רמי כי בידיו אישורים תקפים להיותו עוסק כחוק, והתחייב להפעיל את הבריכה בהתאם להנחיות הכתובות בחוק, ולפי האישורים שניתנו לו על ידי הוועד. יש לציין, כי במהלך הליך הבוררות הודה רמי כי לא היה לו תיק נפרד לניהול עסקיו, ולכן לא היו בידו אישורים תקפים כפי שנדרש בתנאי המכרז.

הבורר קובע כי לאחר שההסכם נחתם הוכנסו בו שינויים כולם היו לטובתו של רמי: “כפי שניתן לראות, לאחר שהחוזה הודפס הוכנסו שינויים להסכם בכתב יד, שכולם לטובת רמי: בסעיף 11.1(א) נמחק הסעיף בדבר חיובו של רמי בתשלום הוצאות משפטיות בסך 30,000 שקל; בסעיף 15.2 הוספה המילה "לא" ששללה את סמכות אגודת נס הרים לסיים את ההסכם בהודעה שתינתן תשעים יום מראש וכי רמי לא מוותר על טענה, דרישה, או תביעה שעשויה להיות לו בגין הפסקת ההתקשרות”, כותב השופט בדימוס משה רביד.

ההסכם הנוסף

אולם בכך לא הסתיימה פרשת חתימת ההסכמים המוטים. רמי טען לפני הבורר כי בידיו הסכם שלישי, “תוספת להסכם" שנחתם בחודש אוגוסט 2007. לפי התוספת, האגודה מוכנה להתיר לרמי, לנצל את כל שטח המתחם להקים ולבנות בו על חשבונו מיזם תיירותי וגן אירועים ולנצל את מלוא הזכויות שמאפשרת התב"ע שחלה על המתחם.

בתוספת להסכם, נאמר כי לרמי תהיה הזכות הבלעדית להפעיל את המבנים והמתקנים שיבנה במסגרת המיזם התיירותי למשך 20 שנה מיום קבלת היתר בניה. כל ההכנסות, הרווחים, התקבולים ודמי השכירות יהיו של רמי למשך כל תקופת השכירות.

על פניו מדובר בהטבה ניכרת לרמי, שהפך מבעל זכיון להפעלת בריכה לבעל זכיון להפעלת גן אירועים ומתחם צימרים. אבל לא די בכך: בסעיף 8 של התוספת להסכם נאמר, כי לרמי זכות קדימה לגבי השטח של הבריכה, ובמידה שהאגודה לא תרצה לשלם את דמי החכירה על השטח, יוכל רמי לשלם בעצמו את דמי החכירה ובכך הוא יהפוך לבעל זכויות החכירה בשטח יחד עם אגודת נס הרים.

תשובות שלא לעניין

על איכות העדויות שהוצגו בפניו מי שהיו מעורבים בחתימה על ההסכמים, אומר השופט בדימוס רביד: “קשה לקבל, בלשון המעטה, את העדויות שהביאו התובעת (האגודה) והנתבע (נורי). היו התשובות שלא לעניין או שברור היה כי היו רחוקות מן האמת".

על פעולות ועד האגודה בתקופתו של היו"ר נורי גדליה, נמתחה ביקורת על ידי רשם האגודות השיתופיות שאימץ דו"ח שהגיש לו החוקר, עו"ד דוד אמסל. בדו"ח נאמר שהסכמת הוועד לבטל את ההסכם הראשון, התקבלה "ללא סיבה טובה" וללא שנדרש מרמי לפצות את נס הרים בגין ביטול ההסכם. עוד נאמר בדו"ח הביקורת, כי לא נעשתה עבודה רצינית בהכנת המכרזים ולא היה ניסיון למשוך הצעות אטרקטיביות.

הדו"ח מדגיש את ניגוד העניינים החמור שבו היו נתונים יו"ר הוועד וחברי הוועד: "בין אם נורי נכח בישיבות שדנו בחתימת ההסכמים עם רמי ובין אם לא נכח, לא ניתן היה לצפות כי תומכיו בוועד יצביעו נגד רצונו”.

הדו"ח קובע כי "הוועד נהג בחוסר מקצועיות ובחשד לניגוד עניינים, ולא פנה לקבלת ייעוץ משפטי וכי טובת רוב חברי האגודה של נס הרים לא עמדה לנגד עיניו, כאשר קיבל החלטות בנושא הבריכה. נורי היה מעורב בשלב הראשוני לפרסם את המכרז ובחירת תנאי היסוד למכרז, וכאשר התעוררו בעיות ראשונות לאחר זכייתו של רמי, פעל ועד האגודה לטובתו של רמי ובניגוד לאמור בהסכמים”.

בסיכום הדו"ח נאמר: “לא נעשתה הפרדה בין עסקיהם הפרטיים של חברי הוועד לבין פעילותם בוועד. פעילות הוועד בנושא הבריכה חורגת מכל היגיון כלכלי ומשפטי וגרמה לנזקים כספיים לאגודה... ", וכי, "הוועד, בראשות יושב הראש, פעל שלא כדין וחרג מסמכויותיו בסוגיית הבריכה”.

במהלך הבוררות נדחו טענותיו של רמי לגבי "ההסכם הנוסף" והבורר קבע כי "הפרוטוקול שבו אושר ההסכם הנוסף לא הומצא, כי אין כזה. רק משל היה".

בנייה בלתי חוקית

לטענת הוועד של נס הרים, רמי בנה בשטח הבריכה חמישה צימרים, מסעדה והפעיל גן אירועים. על טענותיו של רמי כנגד ועד האגודה וכנגד האחראים במועצה האזורית על נושא הפיקוח על הבנייה, אמר הבורר: “עדותו של רמי אינה ראויה לאמון".

הבורר קובע כי ועד האגודה בנס הרים נמנע מלפעול בזמן כנגד הקמת המבנים הלא חוקיים בבריכה ומכאן "יש בכך הסכמה לפעילות בלתי חוקית של רמי בבריכה מאחר שמדובר בבנייה ובשינוי יעוד כשאין בידיו היתר”.

לסיכום, הבורר מצא שרמי הפר את ההסכם השני הפרות יסודיות, ועליו לפנות את הבריכה מכל חפץ ואדם עד סוף חודש ספטמבר 2017.

עם זאת, הבורר מותח ביקורת חריפה על התנהלות ועד האגודה וקובע: "לא ראיתי מקום לחייב את רמי בהוצאות משפט, כי גם הוועד הנוכחי פועל בניגוד לחוק ומשכיר את המסעדה...למרות שאין לה היתר”.

הוא דחה את בקשתו של רמי שהוועד יחזיר לו את סכום הערבות ע"ס 141 אלף שקל, בגין ביטול ההסכם הראשון, ודחה את הבקשה שהוועד יחזיר סכום של 69 אלף שקל בגין הציוד שהושקע וזאת בטענה כי רמי כלל לא הוכיח את היקף ההשקעה שלו בבריכה. הוא חייב אותו לפצות את האגודה ב-5000 שקל.

תגובות

נורי גדליה אמר על החלטת הבורר: “אני מקבל את פסק הבורר ואנחנו נוהגים לפיו. רמי יפרק את כל הבנייה הבלתי חוקית במתחם. יכול להיות שנהגתי שלא כדין, אבל ועד האגודה השכיר שטח שכלל לא שייך לו. הבריכה נבנתה על ידי המועצה האזורית מטה יהודה כבריכה אזורית, בדומה לבריכה בשריגים. לוועד אין נגיעה לשטח הזה ולמרות זאת, גם כיום הוועד משכיר שטחים במתחם באופן לא חוקי. אני לא מתכוון לשתוק על כך ואפעל בכל דרך כדי שהוועד לא ייהנה מהכנסות שנובעות ממבנים לא חוקיים וממתחם שהוא מחזיק בניגוד לחוק".

יו"ר ועד האגודה הנוכחי, ירון סולימאני הגיב בזעם: “נורי לא יקבע למי נשכיר ומה נשכיר. הרצחת וגם ירשת? נעשה הכל לפי החוק כדי להרים את האגודה חזרה על הרגליים. הטענה שהבריכה אינה נמצאת במשבצת של המושב עלתה בפני הבורר ונדחתה על הסף. אנחנו קשורים לבריכה בחוזה משולש. המושב בנה את הבריכה. ולחילופין, אם הבריכה לא שייכת, למה נורי עשה את החוזה מול הוועד? המינהל תובע כיום 2.5 מליון שקל מהאגודה, ואנחנו מתכוונים לגלגל את התביעה לנורי. יש לנו תביעה מוכנה נגדו על כל מה שנעשה על ידו בשנים האחרונות".

רמ"י: הבריכה אינה שייכת לנס הרים

כיום, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) טוענת, כי מתחם הבריכה לא הוחכר מעולם לנס הרים ואינו נמצא במשבצת של המושב, לטענת רמ"י, נעשו עבודות בניה בתחום הבריכה בלא שהרשות נתנה אישור וללא קבלת היתר בניה לעבודות הבניה שנעשו בתחומה. הרשות הגישה תביעה כנגד ועד האגודה השיתופית בנס הרים בדרישה לתשלום דמי שימוש בגין חריגות הבנייה בהיקף של 2.5 מליון שקל. הנושא נמצא בדיון משפטי.

בוועד האגודה של נס הרים דוחים את טענות רמ"י מכל וכל ומשוכנעים כי יצליחו להוכיח את הקשר שבין הבריכה לבין משבצת הקרקע של האגודה.