צור הדסה: תושבים הצליחו לבטל היתר לפיצרייה בשכונת מגורים

סערה תכנונית ביישוב צור הדסה הגיעה לסיומה הדרמטי השבוע, כאשר בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל את עתירתם של תושבים כנגד הפעלת פיצריה בלב שכונת מגורים ותוך כך ביטל את ההיתר שניתן לפעולתה. בהחלטה מנומקת קבע השופט ארנון דראל כי השימוש שנעשה בנכס חורג באופן משמעותי מתוכניות המתאר החלות, וכי לא ניתן היה לאשרו לפי הדין.

העתירה הוגשה על ידי שישה תושבים מהשכונה, המתגוררים בסמיכות לפיצריה, שביקשו למנוע את פעילות הפיצריה הפועלת מ-2017 מתוך מבנה חקלאי ישן שאינו מאושר לשימוש מסחרי. לטענת העותרים, פעילות המסעדה מהווה "סטייה ניכרת" מתוכנית המתאר, גורמת לרעש, מטרדי ריח, ומחסור בחניות באזור שהוא כולו ייעודי מגורים.

הפיצרייה פעלה באופן לא מוסדר במשך מספר שנים ובשנת 2023, הגישה בקשה להיתר לשימוש חורג. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של מטה יהודה אישרה את הבקשה בתנאי שהפיצריה ובעלת המגרש עליו היא פועלת מתחייבים להגישת תוכנית מפורטת ולהסדיר את נושא החניות. הוועדה נימקה את ההחלטה בצורך לגשר בין המחסור במקומות בילוי ומסעדות ביישוב לבין הדרישות התכנוניות.

קבוצת התושבים המתגוררים בסמיכות לפיצריה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית. חברי ועדת הערר בחנו את היתרי הבנייה והקצאת שטח של 38 מ"ר למסעדה, והביעה עמדה מורכבת: מחד, הוועדה הכירה בכך שהתוכנית החלה על האזור (תכנית מטה יהודה) מאפשרת שימושים תומכי תיירות, ועל כן ניתן לראות במסעדה שימוש הרמוני במרקם הקיים, אך מאידך, גם היא לא התעלמה מהתנגדויות התושבים והורתה להגביל את השימושים, לקבוע מגבלות רעש, שעות פעילות, והסדרי חניה.

קבוצת התושבים הגישה עתירה מנהלית על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בירושלים. הקבוצה טענה כי מדובר בעסק שפעל תוך עבירות בנייה, שימוש ללא היתר, והשפעה מהותית על הסביבה. "אין מדובר בעסק תומך תיירות אלא במסעדה שפוגעת קשות בתושבים", טענו התושבים והוסיפו כי החלטת ועדת הערר נגועה בחוסר סמכות בהחלטות ולפגיעה באיכות חייהם של הדיירים.

השופט ארנון דראל קיבל את טענות העותרים במלואן. בפסק דינו נימק כי השימוש שנעשה במבנה כמסעדה מהווה "סטייה ניכרת" מהתכנית החלה – תכנית מטה יהודה – אשר אינה מאפשרת מסעדות אלא שימושים תומכי תיירות מצומצמים, דוגמת סדנאות, גלריות וחנויות מזכרות, וגם זאת רק כאשר מפעיל המקום גר במקום, תנאי שאינו מתקיים במקרה זה.

במילים חדות ציין השופט כי: "המסעדה איננה עסק תומך תיירות לפי ההגדרה בתכנית. אין לראות בשימוש שכזה כשימוש 'דומה' לעיסוקים ביתיים שקטים... מדובר בעסק רחב היקף היוצר מטרדי רעש וחניה ברמה החורגת ממקובל באזור מגורים."

עוד הוסיף השופט כי העובדה שהשימוש החל בצורה בלתי חוקית, תוך עקיפת ההליכים התכנוניים, פוגעת באינטרס הציבורי ובשלטון החוק, "התנהלות שבה 'חוטא יצא נשכר' היא בלתי ראויה. מוסדות התכנון הלכו כברת דרך ארוכה מדי כדי להכשיר בדיעבד שימוש בלתי חוקי."

השופט פסל את הגישה של ועדת הערר שניסתה להסתמך על התכנית הכוללנית של צור הדסה (שמציעה גמישות עתידית) כמקור סמכות לשימוש החורג, וקבע כי כל עוד לא הוגשה ואושרה תוכנית מפורטת בהתאם לתכנית הכוללנית – אין בסמכות הוועדה להתיר פעילות מסוג זה.

השופט אף חייב את המשיבים – ועדת הערר ירושלים, הוועדה המקומית מטה יהודה ובעלי הפיצרייה – לשלם לתושבים הוצאות משפט בסך כולל של 30,000 שקל.

פסק הדין שולח מסר חד לרשויות התכנון: שיקולים קהילתיים ומדיניות מרחיבה ביחס לפעילות של עסקים באזורי מגורים חייבת להיעשות בגבולות החוק ולא ניתן להכשיר שימוש בלתי חוקי על סמך חזון תכנוני עתידי בלבד.

מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מטה יהודה נמסר: "הוועדה תלמד את ההחלטה ולאחר מכן תגיב בהתאם".