שינויים תכנוניים ופיננסיים מיצרים הזדמנויות לבעלי נחלות חקלאיות

אשת הנדל"ן אסתר בן דוד: מטה יהודה הפכה למקום שמושך הרבה התעניינות מצד רוכשים בארץ ובחו"ל

אסתר בן דוד (במרכז) עם צוות משרדה (צילום: בקיצור)

עשרות בעלי נחלות ממטה יהודה התכנסו השבוע (28.10) ביקב "אולו" בגבעת ישעיהו שבו הציגו בפניהם אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, הבנקאות והיזמות החקלאית את השינויים שהתרחשו בשנים האחרונות ביחס לנחלות החקלאיות והאטרקטיביות הרבה שלהן.

את הנכס יזמה אסתר בן דוד, מתווכת נדל"ן במקצועה שפיתחה מודל מעניין למכירה וקנייה של נחלות חקלאיות. המודל מבוסס על העובדה שנחלה חקלאית איננה רק בית מגורים אלא היא נכס נדל"ני מניב הכולל זכויות רבות דבר שמייצר לה ערך גבוה הרבה יותר.

אסתר בן דוד, 38, היא בת מטה יהודה. היא נולדה וגדלה במושב עגור, נישאה לבן מושב שדות מיכה וגרה בנחושה בשנים האחרונות. לאחרונה עברה לגור ביישוב במועצה אזורית לכיש. היא  שירתה בקבע, לאחר מכן עבדה בבנק מזרחי טפחות והתמחתה בתחום המשכנתאות וגרה במשך כמה שנים במדינת אוהיו בארה"ב ושם הכירה את הקהילות היהודיות בארה"ב.

"ככל שהעמקתי להכיר את הקהילות היהודיות בארה"ב כך התחדדה אצלי ההבנה שיש רצון עז בקרב חלק מהיהודים בחו"ל לרכוש נכס צמוד קרקע עם שטח אדמה משמעותי בישראל", היא מספרת, "מצד שני, זיהיתי כי במרחב הכפרי ישנם בעלי נחלות רבים שמחזיקים נכסים יקרי ערך ששווים מיליונים אך סובלים מקושי לממן את הפיתוח של נכסים מניבים בנחלה כמו גם את האפשרות הקוסמת לפיצול משבצת קרקע אחת או אפילו שתיים".

"יש בעלי הון לא מעטים, בישראל ובחו"ל, שלוטשים עיניים לנחלות חקלאיות. בעבר יישובים מרוחקים מהמרכז זכו לכינוי "פריפריה" אבל כל מי שמתגורר בארה"ב מבין שיישוב שנמצא במרחק של 30-45 דקות נסיעה מעיר גדולה ומרכזית הוא לא פריפריה. גם השינוי בשוק העבודה בעקבות הקורונה והמעבר לעבודה היברידית העלה את הערך של מגורים בבית צמוד קרקע שמרוחק מהעיר הסואנת והפקודה. זה הפך את הנחלה והמשק החקלאי הפך למוצר סופר אטרקטיבי", היא מסבירה.

במהלך העיסוק בנדל"ן היא אומרת שחשה סוג של "שליחות": "מצד אחד, אני עוזרת לבעלי נחלות להבין ולממש את הפוטנציאל של הנחלה ומצד שני, אני עוזרת למתעניינים להגיע ולרכוש את בית החלומות שלהם".

בן דוד מסבירה שהשינוי בגישה שלה הצוות שבראשו היא עומדת ביחס לנחלות חקלאיות מבוסס על ההבנה שנחלה חקלאית היא נכס שזקוק לחקר שוק מעמיק כדי שהלקוח יבין את מלוא הפוטנציאל שלו: "כאשר אנו בוחנים נכס אנו חופרים עמוק, סוקרים את המצב התכנוני, את החריגות ומשמעותן, את אופי הקהילה ביישוב המסוים. השמאי שלנו מייצג תעודת זהות נדלנית וממנה נגזרת  תכנית עסקית מאוד מפורטת שמתארת את הנכס מרמת המאקרו ם כלומר מיקום היישוב, שינויים תכנוניים צפויים במרחב, שינויים שמגיעים מהרשות המקומית ומכבישי הגישה, דרך סקירה יסודית של הקהילה במושב והמאפיינים שלה, ומשם לפירוט של הנכס, המבנים הקיימים והפוטנציאל הטמון בנחלה".

שמאי הבית הוא השמאי זיו כהן, גם הוא מושבניק ממושב מצליח. "זו עיסקה שאנו משקיעים בה המון ידע מקצועי. אני יודע להסתכל על חריגות הבנייה ויודע להגיד אם עיסקה יכולה להתקדם ובאילו תנאים. לבעל נחלה שאיננה מהוונת יש הרבה מאוד שותפים במכירה והדבר משפיע באופן חד על הסכום נטו שיגיע אליו בתום המכירה.  היקף המיסוי והאגרות השונות יכול להגיע לכדי 45-60 אחוז ממחיר המכירה נטו, כך שהתנאים האלה צריכים להיות ברורים מראש".

בן דוד אומרת שמטה יהודה הפכה לאזור שמושך הרבה התעניינות גם בגלל היכולת לרכוש נחלה חקלאית ובתים צמודי קרקע, גם בגלל הקירבה לירושלים ולרמת בית שמש וגם בגלל האפשרויות הרבות שגלומות בנחלות ברחבי המועצה בזכות תכניות מתאר מתקדמות ואטרקטיביות וזכויות בקרקע ופעילות הוועדה המקומית מטה יהודה אשר לדבריה ממוקמת בצמרת הוועדות המקומיות במועצות אזוריות בארץ וידועה בידידותיות שלה לבעלי נחלות.

בכנס הוצגו שינויים משמעותיים בגישה של בנקים למשכנתאות כלפי נחלות חקלאיות. "יש כאן תחום נד"לני שלם שמשנה את עורו יחד עם כל מיני שינויים רגולטוריים לצד שינויים בגישה של הבנקים שמבינים שיש דרך לתת משכנתאות והלוואות ולצד שינויים תכנוניים שמגיעים ממינהל התכנון , מהוועדות המחוזיות ומהוועדות המקומיות ומטה יהודה מובילה בכך", מסביר השמאי זיו כהן. לדבריו, הרוכשים הפוטנציאליים של נחלות חקלאיות במטה יהודה מגיעים לרכישה עם סכום  של 10-17 מיליון שקל.

"בסופו של דבר המטרה שלי היא לאפשר לבעל נחלה לבצע מכירה, פיצול נחלה או פיתוח נכסים מניבים בנחלה  ובאמצעות המהלך הזה לצאת לפנסיה בתנאים נוחים, לעזור לילדים לרכוש נכס, לבצע מהלכים שיבססו את הנחלה כנכס מניב או למכור במידת הצורך ולעזור לילדים ולרכוש נכס אחר בעיר", אומרת בן דוד, "ומצד שני לאפשר למי שיש לו את האמצעים המתאימים לקבל את בית חלומותיו".